Застраховать квартиру от потери прав собственности. Страхование сделок с недвижимостью: стоимость, виды, страховые компании

Говорят, что страхование - это способ сравнительно честного отъёма денег у населения. Это, конечно же, шутка. Но в каждой шутке есть доля правды.

И все же страхование – инструмент для недвижимости полезный. А в отдельных случаях – незаменимый. Особенно, страхование сделки купли-продажи квартиры, т.е. страхование от потери права собственности на квартиру, или как это правильно именуется – титульное страхование недвижимости.

Из всех «гарантий», которыми агентства недвижимости щедро награждают своих клиентов, настоящей гарантией (т.е. реальной финансовой компенсацией утраты права собственности на квартиру ) обладает только страховой полис титульного страхования .

Страхование титула , обычно, происходит при покупке квартиры, поэтому этот вид страхования в обиходе называют страхованием сделки с квартирой.

Вообще-то в недвижимости встречается четыре основных вида страхования (не следует их путать ):

1. Титульное страхование (защита собственника квартиры от потери права собственности );
2. (защита банка-кредитора от риска убытков по выданному ипотечному кредиту );
3. Страхование ответственности Застройщиков (защита инвестиций дольщиков в строящееся жилье от потери этих денег );
4. (защита квартиры от физического повреждения или уничтожения – от пожара, наводнения, разрушения, и т.п. ).

Рассмотрим их по порядку.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула» ) на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если . Это является страховым случаем , и страховая компания (страховщик ) компенсирует собственнику (страхователю ) полную рыночную стоимость квартиры .

Может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения . Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости , но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Договор (полис ) страхования права собственности можно заключить как до на объект недвижимости, так и после регистрации . Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в .

При покупке квартиры с помощью , страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика ).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры ) применяется, обычно, при сделках на . Именно здесь (в отличие от ) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок ). Страхование права собственности спасает также и от на вторичном рынке.

При выдаче , банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные ) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты ) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру ) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже ). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности , а также страховки титула (см. выше ) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора .

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования , обычно, равен сроку, на который оформляется .

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья . Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком ), при условии, что они действуют в рамках .

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе «Об участии в долевом строительстве… » вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования . В случае страхования , Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию , либо Общество взаимного страхования (ОВС) .

Это вид имущественного страхования , связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию ) при наступлении страхового случая , если этот случай предусмотрен в договоре.

Не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью , разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше ).

ВИДЕО: Страхование недвижимости и компенсация ущерба

— Принципы страхования недвижимого имущества от физического ущерба: что является страховыми случаями, на какую компенсацию можно рассчитывать?

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются ) только при наступлении страхового случая . А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая , которая указывается в договоре страхования .

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения , юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка ) «законно» уйти от страховой выплаты .

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется ) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста ), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай .

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию ), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры , самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже ).

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

Страхование имущества на случай его утраты в результате прекращения права собственности (страхование титула) является одним из самых спорных видов страхования. На различных форумах можно найти диаметрально противоположные мнения. Кто-то считает, что данный вид страхования гарантирует финансовую защиту при покупке недвижимости. Другие, наоборот, утверждают, будто российские страховщики составляют документацию таким образом, что ни один возможный случай покрываться не будет. Что такое титульное страхование и на что обратить внимание при ознакомлении с его правилами?

Риски титульного страхования

Определение титульного страхования в законодательстве отсутствует. В общем смысле под данным термином подразумевается риск утраты добросовестным приобретателем застрахованного объекта недвижимости вследствие лишения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя, на основании вступившего в законную силу решения суда, в том числе:

Вследствие признания недействительной сделки, в результате которой страхователь приобрел право собственности;

Вследствие истребования застрахованного объекта недвижимости из чужого незаконного владения (удовлетворения судом виндикационного иска), в том числе по причине признания недействительными каких-либо сделок, предшествовавших той сделке, в результате которой страхователь приобрел право собственности.

Согласно положениям Гражданского кодекса, сделка может быть признана недействительной на основаниях, предусмотренных законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Исходя из судебной практики, связанной с прекращением права собственности на недвижимое имущество, среди основных рисков можно выделить:

Нарушение прав лиц, не являющихся сторонами сделки (несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев, наследников);

Некорректная документация по объектам недвижимости (несовпадение сведений, указанных в правоустанавливающих и иных документах на объект недвижимости);

Установление факта мошенничества в последней или предыдущих сделках;

Признание недееспособным одного из участников сделки;

Совершение сделки под влиянием обмана, насилия, угрозы или в результате злонамеренного соглашения сторон.

На основании статьи 167 ГК РФ в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное, а в случае невозможности возврата возместить его стоимость. Согласно статье 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. А в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, максимальный срок исковой давности составляет до десяти лет со дня совершения сделки.

Для рассмотрения вопроса о принятии какого-либо объекта на страхование сотрудники страховщика стараются подробно рассмотреть титульную историю объекта и самого продавца недвижимости. Но досконально проверить ранее оформленные сделки практически невозможно. Договор титульного страхования не является публичным, поэтому страховые компании могут отказать вам в страховании при наличии слишком высокого риска по объекту.

На что обратить внимание в титульном страховании

В теории титульное страхование выглядит как надежный инструмент, обеспечивающий покупателю недвижимости финансовую защиту. Но, к сожалению, на практике многие страховые компании для минимизации своих убытков составляют правила страхования таким образом, что самые вероятные страховые случаи договором не покрываются. Если вы решили застраховать титул по приобретаемой недвижимости, необходимо очень тщательно подойти к выбору страховщика и внимательно изучить страховую документацию.

Первое, и самое основное, на что следует обратить внимание, это наличие в договоре страхования факта признания страховым случаем удовлетворения судом виндикационного иска. Именно это можно назвать основным риском в титульном страховании. Виндикационный иск - это иск истребования имущества из чужого незаконного владения. Если с имуществом было произведено несколько сделок, в результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда последнему владельцу имущества будет предъявлен виндикационный иск. Это случится, если во время проведения одной из сделок были нарушены права собственников. Виндикационный иск может быть предъявлен даже добросовестному приобретателю. Законный собственник может истребовать спорное имущество, в случаях, если имущество выбыло из владения помимо его воли. Часто в правилах страховщиков значится, что данный риск покрывается, только если это прямо указано в договоре. И такие компании по умолчанию его, естественно, в договор не вносят.

Также следует учесть, что все страховые компании вносят обязательное условие о добросовестности приобретателя. В законодательстве добросовестным приобретателем считается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Такое условие безусловно справедливо, но в некоторых случаях судом добросовестность может трактоваться своеобразно. Например признание судом приобретателя недобросовестным было одной из причин первоначального отказа в страховой выплате по нашумевшему делу семьи Чалаевых, чью историю .

Также особое внимание следует уделить исключениям из страхового покрытия. Основным риском утраты права собственности при приобретении недвижимости, который практически невозможно отследить, является признание сделки недействительной по причине нарушения прав собственности третьих лиц в ранее совершенных сделках с недвижимостью. Страховщики стараются по возможности отгородить себя от этого риска и прописывают в договоре страхования исключение: случай не признается страховым, если он возник до заключения договора страхования, а последствия наступили в период действия договора (ретроспективное покрытие). На сегодняшний день сформировалась судебная практика, признающая данное исключение ничтожным.

В случае вынесения судом решения о недействительности сделки, суд обяжет лицо, выступающее продавцом по вашему договору купли-продажи, вернуть вам полученные денежные средства. Вероятность того, что другая сторона сделки добровольно захочет возвращать деньги, крайне мала. В случае отсутствия материальных благ, на которые в порядке исполнительного производства можно наложить арест для дальнейшей реализацией имущества на торгах, с должника-гражданина может быть удержано не более пятидесяти процентов от официальных доходов. Таким образом, возврат долга может затянуться на очень долгий срок. Поэтому стоит избегать в правилах страхования условий, что из суммы страхового возмещения удерживается сумма, которую согласно решению суда другие лица обязаны вернуть страхователю. Добросовестные страховые компании вносят условие, соответствующее норме ГК РФ о переходе к страховщику, осуществившему страховую выплату, права требования к лицу, ответственному за убытки. В таком случае при полной или частичной компенсации убытка другой стороной сделки, страхователь обязан вернуть соответствующую долю страхового возмещения страховщику.

Если вы смогли найти страховщика, которые предлагает вам приемлемые условия и намереваетесь заключить договор титульного страхования, стоит обратить внимание на срок. Максимальный срок, в течение которого может быть предъявлен виндикационный иск, в некоторых случаях составляет до 10 лет. Договор страхования лучше заключать именно на этот срок с ежегодной оплатой страховых взносов. Так как датой страхового случая является дата вступления в силу решение суда, а суды по спорной недвижимости могут длиться не один год, если на момент окончания однолетнего полиса будет известно о подаче иска, страховщик может просто отказать вам в пролонгации.

На сегодняшний день титульное страхование развито практически исключительно в рамках страхования при получении ипотечного кредита. Страховых компаний, занимающихся титульным страхованием незалоговой недвижимости – единицы. Если в случае отказа страховщика в выплате по ипотечной квартире на помощь страхователю может прийти банк, в случае «добровольного» страхования титула страхователю приходиться рассчитывать только на свои силы.

Отказом в страховом возмещении может послужить не только отсутствие случившегося события в перечне застрахованных рисков, но и невыполнение страхователем обязательств при наступлении страхового случая, предусмотренных правилами страхования. Или если страховая компания сочтет, что при оформлении договора клиент предоставил ложную информацию. Так как страховые случаи по данному виду страхования не являются массовыми, а сам продукт связан со многими юридическими тонкостями, то, как показывает практика, зачастую вопрос получения страхового возмещения решается только через суд.

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – .. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, - это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», - рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», - говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную .

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», - говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, - при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость .
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят. Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная практика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ . В этой статье сказано, что: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее . В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, лучше знают специфику проведения подобных сделок. Они каждый день на практике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями. От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

В агентстве недвижимости «КРЕДО», при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки . Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи. При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застрахуйте титул собственности. Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
- совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;
- заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;
- несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;
- купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;
- купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;
- совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);
- совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;
- нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;
- нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры;
- совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы .
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по , у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием . Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось! Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть :
- жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
- нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
- земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
- утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений;
- конфискация или арест по распоряжению государственных органов;
- выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;
- изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость . Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно. Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость. Банк, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно .

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается . В первый год после совершения сделки он максимален. С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

Страховая сумма устанавливается страховщиком самостоятельно. Обычно это рыночная стоимость недвижимости, при ипотечном кредитовании к ней прибавляются проценты по кредиту.

Если жильё куплено за 2,5 млн. рублей, то при ставке 0,3%-1% стоимость страхования на год будет колебаться в среднем от 7500 руб. до 25000 руб. в зависимости от факторов, удорожающих цену полиса.

Недвижимость чаще всего страхуют на 3 года, ввиду трёхлетнего периода возможности оспаривания права собственности на жильё лиц, чьи интересы не были учтены. На этот период стоимость страховки составит от 22500 до 75000 рублей.

Сумма полиса рассчитывается индивидуально и зависит от следующих факторов:

• рыночной цены приобретаемой недвижимости, указанной в договоре купли-продажи;
• сроков действия договора;
• степени риска признания документа о владении недвижимостью недействительным.

Обычно стоимость титульного страхования варьируется в пределах 0,4-4% цены отчуждаемой жилплощади. При выплате компенсации учитывается не только стоимость квартиры, но и услуги юриста, судебные издержки.

Прежде, чем отказываться от подписания договора, стоит подумать: какой бы ни была цена титульного страхования, оно может компенсировать гораздо более серьезные материальные потери.

Несмотря на заверения риэлторов и банков о проверке юридической чистоты сделки, однозначной гарантии, что купля-продажа не будет оспорена предыдущими собственниками, нет. За тот, короткий срок, что отводится на проверку документов и подготовку сделки, просто невозможно досконально проверить всю её историю.

Застраховать риск потери права собственности можно при приобретении квартиры как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья. При этом неважно приобретается имущество за наличные деньги или с привлечением банковской ипотеки.

При покупке квартиры в строящемся доме страхование титула защищает от недобросовестных действий застройщиков, когда они продают права на жильё сразу нескольким клиентам. Здесь необходимо учитывать, что при приобретении строящегося здания выделяют период инвестирования и титульный период.

Инвестиционный период – это промежуток времени с даты заключения договора долевого участия до даты получения свидетельства о собственности.

Титульный период начинается после завершения инвестиционного. Застраховать титул можно только с началом титульного периода.

Практически все полисы титульного страхования заключаются именно при приобретении вторичного жилья, так как все основные риски, так или иначе, связаны с предыдущими владельцами.

Такие ситуации возникают, если:

• не учтены интересы несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, заключённых;
• выявлены мошеннические действия при текущей или предыдущих сделках;
• одна из сторон была недееспособна или невменяема на момент совершения сделки;
• оформлена ненадлежащим образом приватизация;
• сделка проведена без получения согласия одного из супругов.
• в иных случаях.

Страхование титула подразумевает, что при наступлении таких событий страховщик возместит покупателю полную или частичную стоимость жилья (в зависимости от условий договора).

Развитие титульного страхования в России осуществляется в основном за счёт приобретения недвижимости в ипотеку. Это обусловлено включением многими кредиторами страхования титула в комплексное ипотечное кредитование. При этом условия некоторых из них подразумевают увеличение процента по кредиту, если заемщик отказывается застраховать титул. В большинстве случаев это касается имущества, находящегося в собственности менее трёх лет.

Страховой договор подлежит заключению:

• на весь объем задолженности перед банком;
• с условием, что выгодоприобретателем выступает банк.

За наличный расчёт

Покупатель может застраховать титульное право по собственной инициативе, если жильё приобретается без участия заёмных средств.

Выгодоприобретателем, в этом случае, по договору будет новый собственник квартиры, а не банк. Страховая сумма обычно равна стоимости недвижимого объекта.

Страховым случаем при заключении договора титульного страхования сделок с недвижимостью признается любое основание для признания недействительным договора купли-продажи. Причины для наступления страхового случая могут быть самые разные, от добросовестного заблуждения, до прямого мошенничества. Но в любом случае страхователь защищает свои имущественные интересы страховкой, по которой страховая компания вернет клиенту всю сумму, потраченную на сделку.

Когда квартира оформляется в ипотеку, важно понимать, что титульная страховка не будет привязана к сумме займа. Страхуется риск утраты права собственности, а не кредит. Поэтому не имеет значения, на какую сумму оформляется ипотека, цена страховки привязана не к сумме займа, а только к оценочной стоимости недвижимости.

• если процедура приватизации осуществлялась без учета гражданских прав несовершеннолетних детей;
• один из собственников не присутствовал в проведении процедуры, так как он в то время пребывал в местах принудительного содержания, отбывая дисциплинированный арест.

• если договор купли-продажи осуществлялся с нарушениями указаний действующего законодательства;
• при обладании сторонними лицами право собственности на недвижимость после производство отчуждения;
• неграмотное составление документов по сделке с юридической точки зрения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Страховая компания МАКС на ул. Максима Горького, 54, Пенза

Вопрос о том, сколько стоит титульное страхование, является определяющим в момент принятия решения собственником жилья. В различных страховых компаниях существует разброс цен, но часто эта величина составляет 3 процента от стоимости недвижимости, указанной в договоре.

Но существует достаточно много случаев, когда какой-нибудь родственник более ранних собственников заявляет свои права на квартиру. К примеру, он находился в местах лишения свободы. И нового собственника лишают прав в судебном порядке. Это вполне реальная ситуация, а не экзотика.

Страховщик рекомендует совершить определенные мероприятия, которые могут снизить риск приобретения недвижимости. После проведенной экспертизы выносится вердикт о выдаче или отклонении титульного страхования. При благоприятном ответе подписывается договор и страхователем выплачивается страховая премия. При отрицательном результате покупателю следует задуматься о чистоте совершаемой сделки.

• подделка документов;
• ошибка в регистрации;
• собственник находился в местах лишения свободы;
• собственник находился длительное время на лечении;
• собственником на время заключения сделки был несовершеннолетний гражданин;
• совершена двойная реализация квартиры (ЖСК).

Достоинства и недостатки

Страхование своего имущественного права имеет ряд преимуществ, главные из которых уверенность в завтрашнем дне.

Недостатками такого страхования является то, что полис не даёт полной защиты своего права владеть имуществом. Получить страховые выплаты не удастся, если:

1. бывший житель отстоял своё право жизни в застрахованном помещении. В этом случае право титула сохраняется, но воспрепятствовать нежеланному жильцу не получится;
2. жильё физически уничтожено при форс-мажорных обстоятельствах;
3. недвижимость отобрана за долги или использовалась не по своему назначению;
4. была произведена перепланировка помещения;
5. суд отменил совершение сделки и постановил сторонам соглашения вернуть всё полученное по договору.

Одним из главных минусов полиса является его высокая стоимость.

При этом косвенные расходы, как моральный ущерб и оплата штрафных санкций страхователю возмещены не будут.

Страхование титула при покупке квартиры: оформление полиса, условия

Основной результат, который получает человек от такого вида услуг - компенсация убытков, полученных в случае потери собственности на приобретенную квартиру, дом или дачу. Помимо этого, в договоре могут быть предусмотрены иные компенсации, связанные с возмещением дополнительных потерь, связанных со страховым событием.

Дело в том, что когда вы покупаете жилье, право собственности на которое неоднократно сменило владельца, вы ставите себя в опасное положение. Ваше право на приобретенную собственность может быть в любой момент оспорено одним из предыдущих владельцев. Оснований на то может быть множество. Страхование права собственности титула как раз и призвано уберечь вас от подобных рисков. Давайте разбираться подробнее.

Что нужно знать, решив подписать договор? Соглашение заключается между компанией и страхователем – совершеннолетним владельцем собственности, гражданином РФ – на срок от года до десяти лет – времени, после которого оспаривание любых сделок с недвижимостью невозможно. Если действие договора закончится до вынесения вердикта, компенсацию компания не выплатит.

Точная стоимость титульного страхования не определена, поскольку зависит от множества условий:

стоимости недвижимого имущества исходя из договора купли-продажи;

стоимости недвижимости, установленной бюро технической инвентаризации;

реальной цены помещения, определяемая сопоставлением с ценами на аналогичную недвижимость;

срока, на который оформляется полис, более высокая стоимость устанавливается на длительный период страхования;

величины риска для страховщика, чем он больше, тем выше цена полиса.

Сколько будет стоить титульное страхование квартиры?

Страхование титула квартиры защитит вас в следующих ситуациях:

• Незаконность проведенной сделки.
• Мошенничество. Как пример, когда недвижимость была продана лицом, который не имеет на нее прав, но подделал документы, устанавливающие его право собственности на нее.
• Ущемление прав третьих лиц, например, несовершеннолетнего ребенка, из-за чего судом было принято решение расторгнуть сделку.
• Недееспособность любой стороны, участвующей в сделке купли-продажи квартиры.
• Неправомочное решение суда, из-за чего было принято решение, что право нового собственника на купленный объект подлежит отмене.
• Наличие ошибок в правоустанавливающих документах, например, в свидетельстве о праве собственности, следствие чего покупатель квартиры не может зарегистрировать в реестре или государственных документах, что теперь он является правомочным владельцем этой недвижимости.

Любая из вышеперечисленных ситуаций способна стать причиной того, что сделка по приобретению жилья будет признана недействительной, а вас обязуют вернуть ее продавцу. Возврат денег в таком случае может стать настоящей проблемой, вплоть до того, что вы можете остаться ни с чем. При заключении страхового полиса на титул страховая компания выплатит вам рыночную стоимость квартиры, благодаря чему вы не понесете никаких финансовых потерь.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Нужен ли нотариус при продаже квартиры

Страхование титула квартиры имеет много преимуществ:

• Гарантия, что банк выдаст вам ипотечный кредит. Многие финансовые учреждения отказывают в оформлении ипотеки, если приобретаемая недвижимость не застрахована.
• Финансовая защищенность. Если юридическая сделка будет признана недействительной либо вы столкнетесь с мошенничеством, вы вернете свои деньги, а не останетесь ни с чем.
• Целые нервы. Вам не придется беспокоиться, что вы можете в случае чего лишиться и квартиры, и денег. Вы будете полностью финансово защищены.
• Экономия времени. Длительные разбирательства в суде, сбор необходимых документов, беготня по инстанциям в попытках доказать, что квартира должна принадлежать вам – титульное страхование недвижимости полностью защитит вас от этого и сэкономит ваше время, если вдруг обнаружится, что вас лишат прав на купленную квартиру.

Как можно видеть, плюсов у такого полиса очень много. Самое главное, что дает страховка титула квартиры – это абсолютное спокойствие и полная финансовая защищенность в любой ситуации, связанной с вашей недвижимостью. Попробуют ли у вас отобрать жилье мошенники или вдруг обнаружится, что юридическая чистота его была плохо проверена и из-за каких-то нюансов оно должно быть возвращено прежнему владельцу, вы будете защищены и не потеряете свои деньги.

Стоимость титульного страхования квартиры варьируется в пределах от 0,2 до 3% от страховой суммы выплат. Последняя в свою очередь является показателем того, сколько вы получите денег, если будет решено, что вы не являетесь собственником квартиры.

Обычно сумма страховых выплат равняется рыночной стоимости квартиры. Юрист по недвижимости проводит индивидуальную экспертизу жилья, на основании которой впоследствии выносит точную стоимость его и размер суммы, которую получит собственник, если его квартира будет подлежать отчуждению.

Помимо самой страховой сумму на величину стоимости страхования титула объекта недвижимости также влияет несколько параметров:

• Количество рисков, которые прописываются в договоре.
• Срок действия полиса.
• История прежних владельцев или дома либо надежность застройщика, если квартира приобреталась в новостройке.
• Особенности нормативной базы, которая действовала на момент сделки купли-продажи жилья либо же его приватизации.

• прекращение права собственности - это один из страховых случаев, при котором происходит потеря (утрата) собственником недвижимости, по причине признания судом сделки купли-продажи недействительной, а так же предшествующей(-щих) ей сделок, а так же при истребовании недвижимости (виндикации);
• ограничение права собственности - второй страховой случай, который наступает при ограничении или запрещении вашего права собственности на квартиру (другую недвижимость);
• недвижимое имущество в себя включает не только квартиру, это может быть земельный участок и прочие объекты, неразрывно связанные с землей;
• страховая стоимость - э то стоимость вашей квартиры, либо другой недвижимости, которую определил оценщик, ипотечный договор, правоустанавливающий документ, либо заявленная стоимость (тогда сама страховая компания проводит экспертизу по оценке, на момент, когда будет причинен убыток);
• определяется сумма расходов, в процентах от суммы страхования. Она идет на защиту прав на квартиру, при возникновения страхового случая. Размер определяется согласно подтверждающим документом (платежки от адвокатских контор).

• не правильно оформленная приватизация;
• использование при сделке купли-продажи поддельных документов (чаще это доверенность). Я уже писал про нюансы про нюансы покупки квартиры по доверенности;
• если один из участников сделки признан недееспособным;
• нарушены права наследников (кто-то случайно не был оповещен о наличии доли в наследстве);
• нарушение прав несовершеннолетних;
• сделка купли-продажи проведена без согласия одного из супругов, либо у одного из супругов, который расторгал когда-то брак;
• если кто-то из собственников признан умершим (через 6 мес. «умерший» может объявиться);
• заключение сделки с указанием неполной суммы в договоре продажи квартиры, т.н. «миллионные» (риск получения только тех денег, которые четко прописаны в договоре купли-продажи);
• «горячие» или очень дешевые варианты квартир с ценой значительно ниже рынка.

Какие российские компании этим занимаются?

На каждом из официальных сайтов страховщиков размещены онлайн-калькуляторы страхования.

Пример. При стоимости квартиры в 5 млн. руб., приобретенной с использованием ипотеки от ВТБ 24, стоимость страхования титула будет составлять 11,5 тыс. руб. (при условии наличия оформленного права собственности на недвижимость).

Страховщиков титульного права на российском рынке немного, этим видом деятельности занимаются в основном крупные компании.

1. В «АльфаСтраховании» и «РЕСО-Гарантии» принят базовый тариф в размере 0,3%, который может повышаться после предстраховой экспертизы, если обнаружатся обстоятельства, повышающие этот коэффициент, как например, большое количество сделок с недвижимым имуществом.
2. В «Сбербанке» титульное страхование идёт в паре с выдачей кредита на жильё. Его средняя стоимость варьируется в границах 0,3-0,5%.
3. «Росгосстрах» предлагает тариф в размерах от 0,25% до 1%, что зависит от количества сделок, проделанных с недвижимостью в прошлом.
4. «Ингострах» застрахует титул за 0,2 - 1% от стоимости жилья.
5. В «ВТБ страховании» минимальная ставка 0,18%.