Временные жильцы. Выселение временного жильца

По договору социального найма жилого помещения наниматель вправе разрешить временное проживание в находящемся в пользовании жилом помещении (квартире) другим гражданам - временным жильцам. Под временными жильцами понимаются граждане, которые вселяются в квартиру для кратковременного проживания без приобретения самостоятельного права на ее использование - родственники, знакомые нанимателя и членов его семьи, домашние работники (няни, горничные, сторожа и т.д.) и другие лица, которые временно пользуются жилой площадью. Таким образом, временными жильцами могут быть любые граждане, а не только члены семьи нанимателя

Порядок и условия проживания временных жильцов регламентируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

Как наниматель, так и совместно проживающие с ним члены семьи вправе по взаимному согласию разрешить проживание временным жильцам. Нанимателю предоставлено право запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы (нормы предоставления).

Проживание временных жильцов осуществляется без взимания платы за пользование помещением, то есть безвозмездно. Этот признак отличает временное проживание от проживания по договору коммерческого найма жилого помещения, который является возмездным, а размер платы за поднаем жилого помещения определяется соглашением между нанимателем и поднанимателем.

Таким образом, временные жильцы не участвуют в расходах по найму, не платят никаких сумм нанимателю. В случае возмездного проживания жильца имеет место коммерческий поднаем жилья, который самостоятельно регламентируется в Гражданском и Жилищном кодексах РФ.

Наниматель жилого помещения, представленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилье в поднаем.

В отличие от коммерческой найма жилого помещения временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их взаимной договоренности.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Иными словами, прекращение договора социального найма жилого помещения прекращает право пользования жилым помещением и временных жильцов.

Ответственность за действия временных жильцов, связанных с нарушением правил пользования жилым помещением, несет наниматель.

§ 1. Договор поднайма

Необходимо обратить внимание на то, что вопросы поднайма регулируются не только жилищным законодательством. К жилищным правоотношениям в этой сфере применимы нормы ст. 685 ГК РФ.

Право на сдачу жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в поднаем наниматель может реализовывать с соблюдением правил, предусмотренных ЖК РФ.

В соответствии со ст. 685 ГК РФ наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю по договору поднайма жилого помещения. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем.

Для этого в обязательном порядке требуется согласно ст. 76 ЖК РФ:

1) если жилое помещение представляет собой отдельную квартиру - согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. В случае если наниматель и члены его семьи не собираются покидать занимаемое ими помещение, они могут сдать в поднаем его часть; если они временно выезжают из указанного помещения (независимо от причин выезда), в поднаем допускается сдавать помещение в целом;

2) если жилое помещение входит в состав коммунальной квартиры, для передачи ее в поднаем требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Это связано с особенностью данных жилых помещений, которая выражается в возможности наличия в одной квартире как нанимателей и членов их семей, так и собственников отдельных жилых помещений.

Главным условием при передаче жилого помещения или его части в поднаем является следующее: после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. То есть жильцы помещения, занимаемого по договору социального найма, не должны после заключения договора поднайма становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Права поднанимателя производны от прав нанимателя, поэтому поднаниматель не может приобрести самостоятельное право пользования сданным в поднаем жилым помещением. При этом ответственность перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения несет в любом случае наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем в некоторых случаях не допускается. Запрет на передачу в поднаем жилого помещения связан с проживанием в жилом помещении или со вселением в него гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Установление иных случаев возможно путем принятия соответствующих федеральных законов.

Таким образом, исходя из смысла норм, посвященных рассмотрению понятия поднайма, не допускается сдача жилого помещения в поднаем в следующих случаях:

1) если в результате вселения поднанимателя общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - менее нормы предоставления;

2) если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний;

3) без согласия других нанимателей, совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире с ними, а также наймодателя;

4) в других случаях, устанавливаемых для сдачи жилого помещения в поднаем федеральными законами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме (ст. 77 ЖК РФ). Количество экземпляров его не оговаривается, но один экземпляр в обязательном порядке передается на хранение наймодателю жилого помещения.

При подписании договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, необходимо указать тех лиц, которые будут вселяться в указанное помещение одновременно с поднанимателем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. То есть стороны при подписании договора поднайма должны указать срок, на который они его заключают. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Право пользования у поднанимателя возникает на основании договора поднайма. Но первичным документом для сторон является договор социального найма жилого помещения. Пользование помещением поднанимателем осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, а также ЖК и иными нормативными правовыми актами.

Таким образом, взаимодействие договора социального найма и договора поднайма жилья, занимаемого по договору социального найма, состоит в следующем:

1) максимальный срок, на который возможно заключить договор поднайма, не может превышать срок договора социального найма, его предельный срок ограничен сроком действия договора найма, т.е., если договор социального найма расторгнут, соответственно, является расторгнутым и договор поднайма;

2) даже в том случае, если договор социального найма будет заключен на новый срок, пролонгацию договора поднайма это не вызовет, то есть в отношении договора поднайма жилого помещения не действуют нормы преимущественного права на заключение договора на новый срок;

3) при прекращении (даже досрочном) договора социального найма жилого помещения одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения.

В соответствии со ст. 78 ЖК РФ сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма нанимателю, в поднаем имеет возмездный характер. Обязанностью поднанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, является оплата нанимателю денежных средств в соответствии с договором поднайма.

Конкретные условия оплаты за поднаем жилого помещения (порядок, условия, сроки ее внесения и размер) устанавливаются по соглашению сторон при подписании договора поднайма указанного жилого помещения.

ЖК РФ предусматривает возможность и основания прекращения договора поднайма и его расторжения.

Прекращение происходит в следующих случаях, предусмотренных ст. 79 ЖК РФ:

1) если в договоре поднайма жилого помещения указан срок, на который он был заключен, и он истек, а стороны не подписали новый договор. По истечении указанного срока его действие прекращается. Нужно учесть, что в соответствии с п. 6 ст. 685 ГК РФ, подлежащей применению в отношении поднайма жилых помещений, на договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок;

2) если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока (при этом договор считается заключенным на один год), сторона договора - инициатор прекращения договора - обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца. Каждая из сторон имеет право на его прекращение в одностороннем порядке.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения. Данное основание соответствует определению существенного нарушения условий договора, и правовые последствия невыполнения предусмотрены ЖК РФ.

Существенными являются действия поднанимателя, определенные ст. 79 ЖК РФ:

Использует это жилое помещение не по назначению;

Систематически нарушает права и законные интересы соседей;

Бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

При возникновении указанных случаев нанимателю предоставлено право предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если действия поднанимателя причиняют неустранимые недостатки жилому помещению, влекут его разрушение, наниматель также имеет право установить поднанимателю срок для их устранения. Срок должен быть разумным и предназначен для проведения соответствующего ремонта.

Если даже после предъявленного нанимателем предупреждения поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, нанимателю предоставлено право обратиться в судебные органы за защитой. Договор поднайма жилого помещения будет расторгнут на основании судебного решения, а поднаниматель и вселенные совместно с ним граждане выселены в принудительном порядке.

После прекращения или расторжения договора поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, поднаниматель обязан освободить указанное жилое помещение, вывезти принадлежащее ему имущество и передать его нанимателю. В том случае, если поднаниматель не предпринимает соответствующих действий в предусмотренный договором срок, наниматель имеет право обратиться в суд с иском о выселении его и проживающих с ним граждан без предоставления другого жилого помещения.

§ 2. Временные жильцы

В соответствии со ст. 80 ЖК РФ временными жильцами являются граждане, которым разрешено временное проживание на безвозмездной основе в жилом помещении, занимаемом нанимателем по договору социального найма.

Право на вселение временных жильцов имелось у нанимателей жилого помещения и на основании ЖК РСФСР. Согласно ст. 81 ЖК РСФСР наниматель жилого помещения и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могли по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания платы за пользование помещением. Но вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускалось при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма и проживающим совместно с ним членам его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя право разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам).

Таким образом, главными условиями вселения временных жильцов являются:

1) согласие нанимателя и постоянно проживающих совместно с ним граждан;

2) предварительное уведомление наймодателя о таком вселении.

При этом наймодатель только уведомляется (информируется) о предстоящем вселении временных жильцов. Отличие от прежнего ЖК состоит в том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов. Это возможно в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит:

Для отдельной квартиры - менее учетной нормы;

Для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Предварительно получив сведения о намерении вселить временных жильцов, наймодатель имеет законное право не допустить их вселение по этому основанию.

В ЖК РФ решен вопрос об оплате за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Она вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.

ЖК РФ установлен максимальный срок проживания временных жильцов. Он не может превышать шесть месяцев подряд. В этих пределах сторонами может быть установлен иной конкретный, дополнительно согласованный срок.

Исходя из смысла ст. 80 ЖК РФ по истечении указанного шестимесячного срока наниматель вправе обратиться к наймодателю с повторным уведомлением о намерении вселить временных жильцов в помещение, занимаемое им по договору социального найма. В этом случае повторно вступают в действие нормы ст. 80 ЖК РФ, а срок проживания начинает течь снова.

Член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые были рассмотрены ранее.

Таким образом, в данной ситуации необходимо учесть тот факт, что в качестве наймодателя выступает правление жилищного кооператива, а нанимателя - член жилищного кооператива, так как именно правление должен предварительно уведомить член кооператива, имеющий намерение предоставить жилье временным жильцам.

При этом правление вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Самостоятельное право пользования жилым помещением, предоставленным в социальный найм, у временных жильцов отсутствует. Они имеют право только пользования и проживания в занимаемом ими помещении. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, при этом они отвечают за свои действия перед нанимателем.

Таким образом, основными признаками проживания временных жильцов являются следующие:

1) безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев;

2) отсутствие самостоятельного права пользования помещением.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания (нужно учесть, что максимальный срок, как уже сказано ранее, - шесть месяцев), а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Предусмотрен порядок выселения временных жильцов из занимаемого ими помещения. Выселение возможно в следующих случаях:

1) прекращения договора социального найма жилого помещения;

2) отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания;

3) предъявления нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи требования о выселении.

В указанных ситуациях временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Наумова Р.Л., гендиректор юридического центра.

Современное жилищное законодательство России допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о подобном бесплатном пользовании указаны в ст. 80 ЖК РФ.

А именно: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя (т.е. органов государственной власти и местного самоуправления) вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам), т.е. вправе вселять временных жильцов.

Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в данной коммунальной квартире, а также собственников иных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не требуется.

Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.

Таким образом, вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух следующих условий:

взаимное согласие (единогласие) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи по вопросу вселения временных жильцов в их жилье;

предварительное уведомление наймодателя.

Формальных требований к уведомлению наймодателя жилищное и иное законодательство России не содержит. Но целесообразнее и дальновиднее будет направление подобного уведомления наймодателю в письменной форме. Это поможет впоследствии представить данный документ как доказательство в суд или иные органы.

В Москве такой подобный уведомительный порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 г. N 68.

В данном случае речь идет скорее не об уведомлении наймодателя, а о его согласии на проживание временных жильцов, так как наймодатель вправе запретить, к примеру, проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Следовательно, получив подобную информацию предварительно, наймодатель по данному основанию имеет право не допустить въезд временных жильцов в квартиру.

В любом другом случае наймодатель не может запретить проживание подобных жильцов.

Но в данном случае становится очевидным, что вселение временных жильцов все-таки при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, и запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке.

КонсультантПлюс: примечание.

Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.

Но, к примеру, М.Ю. Тихомиров в своем Комментарии к Жилищному кодексу РФ <1> указывает, что в данном случае согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, достаточно лишь предварительно предупредить о них. И предварительное уведомление наймодателя тем самым служит сообщением ему о временных жильцах. И отказать наймодатель может только в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, включая и временных жильцов. Это новелла в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по сравнению с жилищным законодательством 1983 года.

<1> Комментарий к статье 80. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2005.

При согласии наймодателя с нанимателем должно быть заключено дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов.

Применявшееся до введения в действие ЖК РФ жилищное законодательство использовало две категории, которые относились к нормированию жилой площади. К примеру, статья 38 ЖК 1983 г. содержала в себе понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера предоставляемого по договору найма жилого помещения (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м), за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством России.

Норма в 12 кв. м являлась предельным размером предоставляемой жилой площади.

Также имелось еще и понятие "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека и в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов России.

Новый ЖК РФ не применяет вышеуказанные понятия и различает норму предоставления; учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов и социальную норму (стандарт данной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг) <2>.

<2> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 217.

В соответствии со статьей 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого и определяется размер общей площади предоставляемого жилья. Таким образом, мы видим, что данное определение в целом соответствует содержанию ранее применяемого понятия "социальная норма площади жилья".

Данная норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в конкретном муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В данном случае интересным представляется тот факт, что в соответствии с проектом ЖК РФ, который прошел в первом чтении в Государственной Думе РФ, в данных положениях предполагалось непосредственно установить минимальный размер подобной нормы предоставления. И он составлял не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Принимая же окончательный вариант ныне действующего ЖК РФ, законодатель, как нам нетрудно было заметить, убрал данную цифру, учитывая проблематичность исполнения данной нормы в разных регионах России. Скорее всего, это негативно отражается на положении дел в данной области, так как подобный минимальный норматив в 15 кв. м мог бы стимулировать улучшение жилищных условий граждан РФ.

К примеру, в соответствии со статьей 12 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также п. 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы, от 31 января 2001 г. N 12 норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий составляет 10 кв. метров общей площади на каждого проживающего.

В настоящее время практически в нашей стране жилое помещение предоставляется гражданам в размере от 9 до 12 кв. метров жилой площади.

Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье.

Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. И ее размер не может превышать размера нормы предоставления, но может быть менее указанного размера.

Новое жилищное законодательство России не предусматривает, как ранее, право на дополнительную жилую площадь. Ранее ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что помимо нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым данная жилая площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.

Но согласно ч. 3 ст. 50 ЖК РФ иные нормы предоставления и учетные нормы могут устанавливаться федеральными законами, указами Президента России, законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан, например, гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими в установленном статьей 49 ЖК РФ порядке.

В данном случае слово "иные" указывает на то, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными нормативно-правовыми актами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления, и соответственно быть больше.

Для примера приведем ФЗ от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", в соответствии с которым Постановлением российского Правительства от 21 декабря 2004 г. N 817 был утвержден новый Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь. К данным заболеваниям, в частности, относятся:

активные формы туберкулеза всех органов и систем;

психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;

ВИЧ-инфекция у детей;

состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга и т.д.

Также иные нормы предоставления указаны в п. 8 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", согласно которому офицеры в воинских званиях "полковник", ему равном и выше, командиры воинских частей, военнослужащие - граждане, имеющие почетные звания РФ, военнослужащие - граждане преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - граждане научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, и некоторые иные категории военнослужащих вправе претендовать на дополнительную общую площадь жилого помещения - не менее 15 и не более 25 кв. м.

Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений в данной квартире, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. К местам общего пользования относятся: кухня, коридор, передняя, санузел, кладовая, ванная или душевая комнаты и хозяйственные встроенные шкафы. Кроме того, допускается устройство помещения для хозяйственных работ (мастерской, кабинета), вентилируемого сушильного шкафа для обуви и одежды.

В общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).

При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, и все гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период времени, установленный законодательством города Москвы <3>.

<3> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 218.

К примеру, норма постановки на учет в городе Москве установлена в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. п. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в столице соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных в Законе (п. 2 ст. 10 вышеуказанного Закона г. Москвы).

Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) рассчитывается исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем:

18 кв. м общей площади жилья на одного человека семьи, состоящей из трех и более человек;

42 кв. м - на семью из двух человек;

33 кв. м - на одиноко проживающих граждан.

Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека <4>.

<4> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2006 г. N 78-Г06-32. Норма закона субъекта РФ, определяющая минимальный размер общей площади жилого помещения по договору социального найма (норму предоставления площади жилого помещения) исходя из общей площади жилого помещения, а не из жилой площади, не противоречит федеральному законодательству.

Необходимо заметить в данном случае, что органы государственной власти субъектов России имеют право согласно законодательству нашей страны устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать (передавать) подобное право органам местного самоуправления. Но при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами России Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.

Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог и сказать о том, что если в разумный (необходимый для принятия ответа) срок после получения соответствующего письменного (устного) уведомления нанимателя наймодатель не запретил вселение временных жильцов, то условие о подобном уведомлении можно считать выполненным и спокойно вселять граждан - временных жильцов. Как только наниматель вселил их, он сразу же принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.

Временных жильцов необходимо отличать от поднанимателей. Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, занимают жилое помещение на возмездной основе (т.е. за определенную плату). А временные жильцы проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму и не платят никаких сумм нанимателю. Но от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются.

Если вдруг наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением (квартирой) и временный жилец ответит на данное требование согласием, данная ситуация приведет к трансформации временного проживания к отношениям поднайма со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Также поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма (ст. ст. 76, 77 ЖК РФ), а временные жильцы никаких документов и соглашений не заключают, но указанные лица имеют право на заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением согласно правилам ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, в том числе и в устной форме. Также подобные отношения приобретают юридическое значение и в результате конклюдентных действий, а именно сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, временный жилец начинает ввозить свои вещи в квартиру, а наниматель и (или) члены его семьи не препятствуют или даже помогают ему в этом). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).

Сторонами подобного договора являются наниматель и члены его семьи, с одной стороны, которые предоставляют возможность временного проживания в занимаемом ими жилом помещении (квартире, доме); и временный жилец (временные жильцы), с другой стороны, который (которые) приобретает право проживания в течение определенного периода времени в данном жилище. Для заключения такого договора согласия наймодателя не требуется. Требуется только уведомление, о котором мы много говорили ранее.

Сроки проживания по подобному договору поднайма могут быть и более шести месяцев.

Временные жильцы - это обычно родственники нанимателя жилья или членов его семьи, но в принципе это абсолютно любые граждане, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем, приехавшие к нанимателю жилого помещения из своего постоянного места жительства.

В юридической литературе к временным жильцам также относят знакомых, друзей, временно поселившихся в жилом помещении, занимаемом нанимателем или собственником; лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве опекунов или попечителей, а также подопечных, если они не признаются членами семьи опекуна или попечителя <5>.

<5> Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн., 1986. С. 104.

Временными жильцами могут быть как граждане, проживающие в данном населенном пункте, так и лица, прибывшие из других областей и населенных пунктов. Необходимость подобного временного проживания и вселения указанных лиц может возникнуть по различным причинам. Например , в связи со спецификой работы, службы, из-за длительной командировки; в связи с необходимостью лечения или ухода за больным родственником, проживающим в другом населенном пункте; по причине учебы, сдачи сессии (экзаменов, дипломной работы и т.п.) или подготовки к поступлению в учебное заведение. Имеют место и другие жизненные обстоятельства и ситуации, которые требуют своего неотложного решения и, как следствие, этого временного выбытия гражданина из места постоянного проживания.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Об этом же нам говорит и абз. 1 ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но в ней отсутствует слово "подряд" и тем самым налицо существенное дополнение положений статьи 680 ГК РФ.

В ЖК РФ 1983 г. такой строго ограниченный срок проживания временных жильцов не был установлен, была предусмотрена лишь норма о том, что вселение таких жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.). За пределами данного срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

В данном случае слово "подряд" означает, что срок проживания временных жильцов не может считаться в совокупности (т.е. жилец пожил три месяц, съехал, а потом опять появился и прожил еще три месяца). Таким образом, для повторного вселения данного временного жильца вновь требуется уведомление наймодателя и получение согласия всех членов семьи нанимателя.

Но в то же время в соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства России от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" срок регистрации гражданина по месту пребывания не ограничен каким-либо сроком. И согласно пункту 6 данного Постановления срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Установление данного срока государством недопустимо, поскольку это означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом по смыслу Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания <6>.

<6> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 249.

Но согласно этому же Закону РФ граждане России обязаны регистрироваться по месту своего пребывания (например, в гостинице; санатории; доме отдыха; пансионате; больнице; жилом помещении, которое не является местом жительства гражданина и в котором он временно проживает и т.п.). В соответствии с Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении данного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить им следующие документы:

документ, удостоверяющий личность;

заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;

документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (заявление нанимателя).

Подобная регистрация осуществляется в срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.

Должностные лица, ответственные за регистрацию, в течение трех дней со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета, те, в свою очередь, опять же в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан в установленном порядке по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Тем не менее временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила. В отношении "иных правил" ч. 4 ст. 17 ЖК РФ говорит о том, что пользование жилым помещением временными жильцами должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В свою очередь, данные Правила пользования жилыми помещениями были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю самим нанимателем, то наниматель имеет право регрессного (обратного) требования к временными жильцам, т.е. наниматель может взыскать с данных жильцов сумму, которую он уплатил наймодателю за причиненный не им, а временными жильцами, ущерб.

Согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания (мы об этом говорили ранее).

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Требование нанимателя может быть предъявлено в устной и письменной формах. Закон не установил конкретную форму данного требования. Причем подобное заявление может исходить не только от самого нанимателя, но и от членов его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Судебный порядок исключает произвол и самоуправство со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов. Внесудебный порядок их выселения запрещен с 1 марта 2005 г.

В жилищном законодательстве не указано конкретно, кто именно обращается в данной ситуации в суд с иском о выселении. Скорее всего, это вопрос решается в общем порядке, предусмотренном гражданским законодательством, и обратиться в суд имеет право наниматель, члены его семьи, проживающее в данном жилом помещении, и соответственно орган государственной власти или местного самоуправления, выступающий в роли наймодателя.

Само же выселение могут производить только исполнительные органы, и по времени данная процедура займет несколько месяцев.

Итак, мы выяснили, что в жилищном законодательстве имеется три юридических факта, с которыми может быть связано прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма:

истечение согласованного срока проживания, в связи с данным обстоятельством временные жильцы должны освободить занимаемое ими жилое помещение;

если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить жилище не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении;

прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Данное основание естественно влечет и прекращение договора безвозмездного пользования конкретным жилым помещением.