Кто по закону является собственником квартиры, каковы его права и обязанности? Вопросы прав и обязанностей собственника и прописанных проживающих в приватизированной квартире Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме.

В новом Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу с 1 марта 2005 года, отдельная глава отведена правам и обязанностям собственников жилых помещений, чего не было в прежнем Жилищном кодексе РСФСР. Отметим, что собственник жилого помещения имеет намного больше прав по сравнению с нанимателем жилого помещения по договору социального найма. Он осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Наниматель же осуществляет только право пользования и владения жильем. Рассмотрим подробнее, что может и что должен делать собственник квартиры или дома.

Обязанности

Собственник несет бремя содержания жилого помещения. Что это означает? Владелец жилья обязан поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Кроме того, необходимо вовремя оплачивать коммунальные платежи и нести другие расходы по содержанию жилого помещения.

Помимо коммунальных платежей собственник обязан платить налог на имущество. В отличие от собственника наниматель жилого помещения такой налог не платит. Плательщиками налога на имущество физических лиц признаются собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения. Жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения и сооружения признаются объектами налогообложения. Если имущество находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то налогоплательщиком признается каждое из этих лиц соразмерно его доле. Если имущество находится в общей совместной собственности, то сособственники платят в равных долях. Ставка налога колеблется от 0,1 до 2,0 % и зависит от стоимости имущества. В расчет берется инвентаризационная стоимость жилого помещения. Так, при стоимости жилого помещения до 300 000 тыс. руб. ставка налога составляет до 0,1 %, от 300 000 до 500 000 тыс. руб. от 0,1 до 0,3 %, свыше 500 000 тыс. руб. от 0,3 до 2 %. Налог платится один раз в год. Следует отметить, в последнее время все чаще с высоких трибун высказывается мнение, что при расчете налога за основу нужно брать рыночную стоимость квартиры, которая намного выше инвентаризационной. В настоящее время такие изменения в законодательстве еще не приняты.

Основное право собственника, которого нет у других пользователей, - это право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. То есть собственник вправе продать, подарить, заложить или другим образом распорядиться жилым помещением. Собственник вправе предоставить жилое помещение во временное владение и пользование другим гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Кроме того, законный владелец жилого помещения может предоставлять его юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Но при этом такое жилое помещение может быть использовано только для проживания граждан, например, работника этого юридического лица. Не надо забывать, что если жилое помещение сдается за плату, необходимо заплатить налог на доходы.

Права и обязанности членов семьи

В соответствии с Жилищным кодексом РФ к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с собственником его супруг, дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов семьи. Данные лица имеют только право пользования жилым помещением наравне с собственником, если соглашением между ними не предусмотрено иное.

В Жилищном кодексе РСФСР было предусмотрено положение, в соответствии с которым право пользования помещением сохранялось за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником квартиры. В новом Жилищном кодексе РФ данное правило уже отсутствует. Так, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Правда, есть одно «но». Жилищным кодексом РФ предусмотрено правило, которое направлено на защиту прав бывших членов семьи. Ст. 31 ЖК РФ гласит, что если у бывшего члена семьи отсутствует другое жилое помещение, где бы он мог жить, а также если имущественное положение бывшего члена семьи и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении определенного судом срока пользования право пользования прекращается. Выселить гражданина, которому предоставлено право пользования жилым помещением, можно и до истечения срока. Сделать это можно только в том случае, если гражданин использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение. Собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, собственник жилого помещения также вправе назначить данному гражданину разумный срок для проведения ремонта. В случае, если данный гражданин после предупреждения собственника вновь допускает нарушения или без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению в судебном порядке.

Кроме того, если раньше при переходе права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу члены семьи собственника сохраняли право пользования данным жилым помещением, то теперь переход права собственности к другому лицу является основанием для прекращения права пользования. Это особенно важно для тех, кто собирается продать квартиру. Так как раньше нельзя было обязать лицо выписаться из жилого помещения, а приобретать квартиру с прописанными в ней гражданами мало кто соглашался. Теперь же все упростилось.

Помимо членов семьи собственника в жилом помещении могут проживать и другие граждане. Это те, кому право пользования предоставлено в силу завещательного отказа, а также граждане на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Право пользования в силу завещательного отказа означает, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на другой срок право пользования этим имуществом. Дееспособный гражданин, проживающий по завещательному отказу, несет солидарную с собственником жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между ними. Гражданин вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.

Всех жильцов квартиры можно разделить на собственника (собственников) жилого помещения, членов его семьи и нанимателей. До недавнего времени все граждане нашей страны были нанимателями, хотя немногие об этом задумывались, считая квартиры, в которых проживали, своими. Единственным же собственником всего жилого имущества было государство.

После принятия в 1990 году законов о собственности в СССР и РСФСР в жизнь наших граждан вернулось понятие частной собственности. Частная собственность – форма собственности, подразумевающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество. С момента начала приватизации в 1991 году доля частной собственности в жилом фонде стала быстро увеличиваться.

Собственник квартиры – это физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на данное недвижимое имущество. Оно могло возникнуть в результате приватизации квартиры, ее покупки, получения в наследство, дарения, мены.

Наниматель – лицо, пожелавшее снять квартиру на некоторый период и получившее право пользования ею на определенных условиях в результате договора с собственником.

Права и обязанности жильцов (как собственников, так и нанимателей) регулируются нормами гражданского и жилищного кодексов.

Права и обязанности собственника

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.

Пользование

Правом пользования квартирой наряду с собственником обладают члены его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). К ним относятся проживающие вместе с ним в данном жилом помещении супруг или супруга, дети и родители. Также членами семьи могут быть признаны другие родственники и иные граждане, если они вселены собственником в квартиру в качестве членов его семьи.

Собственник квартиры может использовать ее не только для личного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору найма, безвозмездного пользования или на другом законном основании. Юридическому лицу квартира может быть предоставлена на основании договора аренды. При этом должны быть учтены требования жилищного и гражданского законодательства.

Квартира может использоваться собственником и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает требований, предъявляемых к жилому помещению, и законных прав и интересов других граждан. Это касается лиц творческих профессий, а также лиц, занимающихся адвокатской, репетиторской, риелторской и консультационной деятельностью.

В то же время размещение промышленного производства в жилом помещении запрещено. Кроме того, согласно ГК РФ (п. 3 ст. 288), собственник может разместить в жилом помещении предприятие, учреждение или организацию только после перевода его в нежилое. То есть индивидуальный предприниматель может открыть офис в жилом помещении, а юридическое лицо на это права не имеет.

Переустройство

Собственник квартиры имеет право на ее переустройство и перепланировку. Основания и порядок их проведения детально отражены в 4-й главе ЖК. Выполнены эти процедуры могут быть только после согласования с соответствующим органом местного самоуправления. При отсутствии решения данного органа или нарушении проекта перепланировки собственник квартиры обязан привести ее в исходное состояние. В противном случае суд по иску органа может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Вырученные средства поступают собственнику после вычета расходов на исполнение судебного решения.

Распоряжение

Под распоряжением квартирой понимается право определения ее юридической судьбы. Собственник может совершать сделки, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, отчуждение помещения, расприватизации, отказа от права собственности. Данные сделки представлены договорами купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, ренты, аренды с правом выкупа, внесения в имущественный капитал юридического лица в качестве вклада и др. Регламентируются они ГК РФ.

Обязанности

Помимо прав у собственника квартиры есть и обязанности, закрепленные в ЖК РФ. Их можно условно разделить на две группы. К первой группе относится бремя расходов на содержание жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире. Ко второй группе относятся обязанности содержания имущества в надлежащем виде, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, соблюдение законных прав и интересов соседей.

Расходы на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяются на всех собственников жилых помещений в нем (согласно ст. 158, п. 3 ЖК).

При пользовании квартирой в многоквартирном доме собственником должны быть соблюдены права и интересы граждан, проживающих в нем, и соседей. Кроме того должны выполняться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования законодательства и правила пользования жилыми помещениями.

Права иных лиц на проживание в жилом помещении

Далеко не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. В ЖК закреплены права и обязанности трех групп лиц, имеющих ограниченные права на жилое помещение. К ним относятся:

члены семьи собственника (в том числе, бывшие);
лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивением;
лицо, которому помещение было предоставлено в силу завещательного отказа.

Члены семьи собственника

Права членов семьи владельца квартиры определены в 31 статье ЖК РФ. Согласно этому, члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако при желании обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор поднайма или вести предпринимательскую деятельность, им необходимо будет получить согласие собственника.

Бывшие члены семьи собственника – это люди, прекратившие с ним семейные отношения. Согласно законодательству, их права на жилую площадь не сохраняются по истечении установленного в суде срока, если иное не закреплено соответствующим соглашением.

Эта ситуация имеет много отрицательных моментов, поскольку бывшие члены семьи собственника не защищены законодательно. Так, при разводе бывший супруг или супруга должны искать себе новое жилье. Но бывает, что идти им некуда. А нередко человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.

Ничуть не лучше и случай, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку собственником является он, то получается, что став совершеннолетним, он фактически может выгнать на улицу родителей, если те зарегистрированы по иному адресу. Подобные ситуации нередко становятся поводом для судебного разбирательства.

Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилым помещением. Суд имеет право обязать собственника обеспечить бывших членов семьи иным жилым помещением по их требованию при исполнении алиментных обязательств.

Собственник не всегда имеет возможность в полной мере воспользоваться своими правами. Поскольку в случае развода он не может лишить жилплощади своего несовершеннолетнего ребенка, то должен обеспечить жильем и его мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, то продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается зарегистрированным в ней.

Нередко в квартире кроме бывших супругов могут проживать (быть зарегистрированы) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия другой жилплощади, поскольку согласно Конституции РФ (ст. 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, собственнику и в этом случае будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.

Помочь в решении подобных проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, тоже могут подстраховаться. Для этого следует заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивением или составить завещание. В последнем случае в завещание желательно определить доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другую собственность.

Завещательный отказ и содержание с иждивением

Согласно ст. 1137 ГК РФ, завещательный отказ предполагает возложение завещателем на своих наследников исполнения обязанности имущественного характера в пользу определенного лица (лиц). Указанные лица имеют право требовать исполнения этой обязанности. Как пример – квартира передана в наследство сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой в течение некоторого срока (или пожизненно).

Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется данным помещением наравне с собственником. По истечении указанного в завещании срока право пользования квартирой у данного лица прекращается.

Проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа дееспособный гражданин несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим помещением (если иное не предусмотрено соглашением между ними).

Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением, имеет право пользоваться данным помещением так же, как и лицо, получившее право пользования по завещательному отказу.

Права и обязанности нанимателя

Права и обязанности жильцов-нанимателей квартиры также регулируются ЖК РФ. В зависимости от того, кто является владельцем жилого помещения, различают социальный и коммерческий наем. Первый используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, второй также и в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилищного найма являются наиболее значимым основанием для возникновения права пользования жилым помещением.

Согласно п. 1 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

пользоваться жильем и имуществом, находящимся в нем, в течение срока аренды;
заселять на снимаемую жилую площадь других людей, только получив разрешение наймодателя;
расторгать договор найма, поставив об этом в известность наймодателя;
иметь временную регистрацию в данной квартире;
сдавать жилое помещение в поднаем;
обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;
требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта;
выступать нанимателем первой очереди при окончании срока действия договора аренды (иметь приоритет на пролонгацию найма).

К обязанностям нанимателя относятся следующие:

использование арендуемой жилой площади по назначению (для проживания в ней);
соблюдать нормы пользования жилой площадью, поддерживать порядок и чистоту;
нести материальную ответственность за состояние жилплощади;
производить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно оплачивать телефон и услуги коммунальных служб, если это указано в договоре;
разрешать наймодателю осматривать состояние квартиры и имущества;
освободить жилплощадь по окончании срока договора.

При желании снять квартиру у частного лица заключается договор коммерческого найма. Для его заключения в отличие от договора социального найма не требуется наличия административных предпосылок, таких как нуждаемость, постановка на учет и получение ордера. Необходимо, чтобы было достигнуто соглашение по существенным условиям договора.

Другим отличием договора коммерческого найма от социального является то, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Никаких норм для этого не существует.

Согласно ГК РФ, договор коммерческого найма жилого помещения устанавливается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в соответствии с установленной законом письменной формой. Срок действия договора определяется во время его заключения. ГК РФ устанавливаются два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от года до 5 лет). Если срок не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

Для обеспечения прав нанимателя и наймодателя, а также стабильных отношений при коммерческом найме жилья ГК РФ установлено преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права наймодатель должен не позднее, чем за 3 месяца до окончания срока действия договора, предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях. Наниматель при этом не может требовать увеличения числа постоянно проживающих с ним лиц по договору найма квартиры.

Если владелец квартиры не хочет сдавать жилое помещение внаем больше года, он должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора. В случае невыполнения владельцем этой обязанности договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

Заключая коммерческий договор, следует определить, какая часть жилого помещения сдается внаем (вся квартира или ее изолированная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) предметом договора быть не могут. В договоре определяется размер платы за жилье, определяется также, будут ли в нее входить коммунальные платежи. Кроме этого оговаривают права и обязанности сторон, а также их ответственность при нарушении договора.

Заключение

В связи с рядом изменений в стране в последние годы число желающих приобрести или снять квартиру в Москве резко возросло. Поэтому необходимо четко разбираться в том, на что имеют права владелец жилья и квартиросъемщик, и в чем состоят их обязанности. Знание своих прав и обязанностей даст ответы на многие важные вопросы и поможет избежать неприятных ситуаций.

Одним из ключевых прав в современном демократическом обществе считается право собственности на жилье. Отечественное законодательство закрепляет его, обеспечивает его защиту и гарантирует создание условий для его реализации. Основным законом о правах собственника жилого помещения является ЖК РФ. Общие вопросы, касающиеся юридического статуса объектов и субъектов, регламентируются ГК. Далее рассмотрим, какие права имеет собственник жилого помещения.

Субъекты

В качестве собственников жилых помещений, согласно 212 статье ГК, могут выступать:

физлица;
организации;
государство;
муниципалитеты;
иностранные граждане;
международные организации.

Юридические возможности субъектов

В законодательстве закреплено три права собственника жилого помещения:

Владение.
Пользование.
Распоряжение.

Это основные юридические возможности лица, из которых вытекают все остальные. Права собственников и нанимателей жилого помещения отличаются тем, что у последних нет права распоряжаться объектом.

Кроме этого, в Кодексе предусмотрены права:

На предоставление жилых помещений физлицам на основании арендного договора.
На передачу объекта в аренду юрлицам (с учетом предписаний, закрепленных ГК и ЖК).
На предоставление жилой недвижимости в безвозмездное пользование.

В законодательстве закреплены некоторые ограничения права собственника жилого помещения. К примеру, нормами запрещено размещение в нем объектов производственного и промышленного назначения. Использование помещения для ведения предпринимательской деятельности допускается, согласно 288 статье ГК, после его включения в

Для приобретения собственником прав на жилое помещение оно должно быть пригодно для проживания, т. е. соответствовать всем санитарным, противопожарным и прочим нормам.

Многоквартирные дома

В законе закреплены различные права собственников жилых помещений в многоквартирных домах. В частности, указанные лица могут пользоваться помещениями, не являющимися частью квартир, в которых они проживают. К ним относят:

Лифты, лифтовые шахты, лестница, приквартирные площадки, коридоры.
Подвалы, чердаки, технические этажи.
Крыши, ограждения (не несущие и несущие).
Земельный участок (придомовую территорию) с расположенными на нем объектами благоустройства.

Нюансы

Право пользования жилыми помещениями собственников жилья предполагает наличие прав пользования, распоряжения и владения общим имуществом. Для увеличения или уменьшения его объема необходимо согласие всех законных обладателей квартир в МКД. Аналогичное требование должно выполняться в случае передачи объектов общего пользования в эксплуатацию сторонним лицам. Для получения согласия собственников организуется общее собрание.

Передача общего имущества в пользование сторонним лицам допускается, если это не влечет нарушение прав собственников жилых помещений. К примеру, недопустима передача подвала в пользование лицу, планирующему обустроить в нем магазин. В противном случае доступ к инженерным системам может быть затруднен.

Особенности придомовой территории

Размер и границы участка устанавливаются в соответствии с правилами, закрепленными в градостроительном и земельном законодательстве. Придомовая территория, как объект недвижимости, неотделимый от МКД, может обременяться правом ограниченного использования сторонними лицами.

Новые обременения могут устанавливаться только в соответствии с соглашением всех законных обладателей квартир с субъектом, требующим их. Все возникающие споры по данному вопросу разрешаются в судебном порядке.

Обязанности собственников жилых помещений

Права и юридические возможности законных обладателей жилой недвижимости тесно связаны друг с другом. Одной из важнейших обязанностей считается содержание помещения в надлежащем состоянии. Выполнение ее предполагает обеспечение сохранности объекта посредством проведения ремонта, в т. ч. и капитального.

В отечественном законодательстве предусмотрено право собственника жилого помещения возложить бремя содержания на другое лицо, в т. ч. юридическое, а также на государство или муниципалитет. Основанием для этого может являться федеральный закон либо соглашение о предоставлении объекта во временное владение или пользование. Следует, однако, учесть, что арендный договор, предусматривающий возложение бремени по содержанию помещения, не исключает ответственности законного владельца за неисполнение его обязанности.

Общая собственность

Закон закрепляет за собственниками помещений в МКД обязанность по содержанию общего имущества. Расходы каждый субъект несет в размере, соответствующем доле, принадлежащей ему. Аналогичное правило действует в отношении комнат - частей коммунальной квартиры.

Запреты и ограничения

Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться и пользоваться имуществом по своему усмотрению. Однако его действия не должны ущемлять интересы других лиц. Под другими лицами, в частности, понимаются соседи. В противном случае другие собственники жилых помещений имеют право подать в суд.

Законодательство не допускает эксплуатацию объекта не по назначению. В случае нарушения этого предписания право пользоваться жилым помещением собственник потеряет. Ущерб, возникший вследствие ненадлежащей эксплуатации недвижимого объекта, влечет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Налогообложение

При реализации своих жилищных прав собственник жилого помещения обязан отчислять налог с имущества. Кроме этого, в случае передачи объекта в аренду он обязан выплачивать налог с дохода по ф. 3-НДФЛ. Следует сказать, что для выполнения этого требования оформление ИП или регистрации другой формы деятельности не нужно.

Завещательный отказ

Права собственника жилого помещения включают в себя также возможность определить судьбу своего имущества. Для этого субъект оформляет завещание. При этом закон предусматривает право пользования объектом по завещательному отказу. Субъект, обладающий им, получает возможность зарегистрировать право пользования.

Дееспособное лицо, проживающее в помещении, полученном по завещательному отказу, солидарно с собственником отвечает по всем обязательствам.

Возникновение собственности

Права на жилое помещение возникают у субъектов по разным основаниям. Объект может перейти к лицу в результате дарения, наследования, по договору купли-продажи, мены и пр. Сделки с недвижимостью должны совершаться в строгом соответствии с законодательством.

В ГК закреплено требование об обязательной госрегистрации действий с объектами. Порядок оформления сделок регламентируется нормами 122-ФЗ. По результатам госрегистрации заявитель получает документ унифицированной формы, подтверждающий права на жилое помещение.

Семья собственника жилого помещения

Правам членов семьи законного владельца жилья и их обязанностям посвящена 31 статья ЖК.

Семья собственника, как правило, проживает с ним. Соответственно, наравне с законным владельцем его близкие солидарно отвечают по всем обязательствам. А как обстоит дело с юридическими возможностями родственников собственника жилого помещения? Права членов семьи закреплены, как выше говорилось, в ст. 31 ЖК, а также в ст. 292 ГК.

К указанным субъектам относят детей, родителей, супруга/супругу. Закон допускает признание в качестве членов семьи других родственников и нетрудоспособных иждивенцев. Для этого эти лица должны быть вселены самим собственником в жилое помещение в качестве членов семьи.

При прекращении семейных отношений с законным владельцем жилья право пользования объектом у бывшего родственника прекращается. Исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей. Собственник и бывший родственник, однако, вправе заключить соглашение, на основании которого право пользование за последним будет сохранено.

На практике нередки случаи, когда у бывшего члена семьи отсутствуют основания или возможность приобрести другую недвижимость. В таких ситуациях право пользования помещением собственника у него сохраняется по решению суда. При этом суд вправе определить конкретный срок, по истечении которого право будет прекращено.

В законодательстве предусмотрены гарантии для бывшего родственника, в пользу которого на собственника возложены алиментные обязательства. Суд вправе обязать законного владельца обеспечить указанное лицо другим жилым помещением взамен выплаты алиментов.

Изъятие земли для муниципальных или государственных нужд

Положения 32 статьи ЖК обеспечивают защиту прав лиц, у которых был изъят земельный участок, на котором расположено жилое помещение. В таких ситуациях объект может быть выкуплен у субъекта. При необходимости изъятия части надела выкуп части помещения возможен исключительно по согласию законного владельца. Приобретение может осуществлять государство, субъект РФ или муниципалитет в зависимости от того, для чьих именно нужд совершается сделка.

Принять решение об изъятии может орган госвласти или местного самоуправления. Порядок принятия и оформления соответствующего акта закрепляется федеральным законодательством. Решение подлежит госрегистрации. Уполномоченная структура при этом обязана уведомить законного владельца помещения о принятом решении за год до изъятия. Извещение направляется в письменном виде. В уведомлении должна указываться дата госрегистрации решения. Выкуп помещения до истечения 1 года с даты получения извещения допускается исключительно по согласию собственника.

Законный владелец со дня госрегистрации решения об изъятии вправе владеть, распоряжаться, пользоваться объектом по собственному усмотрению, осуществлять расходы, необходимые для обеспечения использования жилья по назначению. Вместе с тем на собственника могут быть возложена обязанность компенсировать убытки и затраты, связанные с вложениями, произведенными им в указанный период, если они существенно увеличили стоимость изымаемого объекта.

Условия выкупа, сроки, а также стоимость помещения устанавливаются в соглашении с законным владельцем. В документе должна прописываться обязанность государства, субъекта РФ или муниципалитета в назначенный срок уплатить выкупную стоимость в полном размере.

В выкупную цену входят:

Рыночная стоимость недвижимости.
Убытки, возникшие у собственника вследствие изъятия объекта. К ним в числе прочего относят расходы законного владельца, осуществляемые им при смене места проживания, временном пользовании другим помещением до приобретения жилья (если в соглашении не предусматривается сохранение права пользования до покупки новой недвижимости), переезде, поиске помещения, оформлении прав на новое жилье, досрочном прекращении обязательств перед другими лицами и пр.

По соглашению с собственником ему может предоставляться иная недвижимость взамен изымаемой с зачетом ее цены в выкупную стоимость.

В случае несогласия лица с решением об изъятии объекта из его собственности или при недостижении соглашения с ним о выкупной стоимости либо о других условиях изъятия орган госвласти (местного самоуправления) может обратиться в суд. Соответствующий иск должен быть подан до истечения 2-х лет с даты получения собственником уведомления.

Аварийные дома

В случае признания уполномоченным органом госвласти (местного самоуправления) жилого многоквартирного дома аварийным сооружение подлежит сносу или реконструкции. Указанный орган вправе предъявить собственникам помещений в таком МКД требование о сносе или реконструкции. Если в установленные сроки субъекты не выполнили данное требование, участок, на котором расположен аварийный объект, изымается для государственных (муниципальных) нужд. Соответственно, изъятию подлежат все помещения, находящиеся в МКД, кроме тех, которые являются собственностью муниципалитета.

Если в отношении участка, на котором находится аварийный жилой дом, принято решение о развитии территории, орган, вынесший такой акт, должен предъявить собственникам требование о сносе либо реконструкции объекта, а также установить срок не меньше 6 мес. на подачу заявления для оформления разрешения на строительство, реконструкцию либо снос. Если указанное требование выполнено не будет, земельный надел, а также жилые помещения в аварийном доме должны быть изъяты для муниципальных нужд.

Выселение

Право пользования помещением может быть прекращено по основаниям, предусмотренным в законодательстве либо договоре, а также по решению суда. При их наступлении лицо обязано освободить помещение. Если субъект в срок, указанный собственником объекта, не прекратил пользование, осуществляется его принудительное выселение по судебному постановлению.

Если гражданин, использующий помещение в соответствии с судебным решением, вынесенным с учетом ч. 4. 31 статьи ЖК либо по завещательному отказу, эксплуатирует его не по назначению, регулярно ущемляет интересы и нарушает права соседей, бесхозяйственно обращается с недвижимостью, допускает ее разрушение, то собственник может предупредить его (письменно или устно) о необходимости устранить допущенные нарушения. В случае когда действия лица влекут разрушение помещения, законный владелец объекта имеет право установить для ремонта. Устранение повреждений осуществляется нарушителем за его счет.

Если после предупреждения законного владельца пользователь продолжает допускать нарушения прав соседей, ущемлять их интересы, эксплуатировать объект не по назначению либо не осуществляет ремонт без уважительной причины, он подлежит выселению в соответствии с решением суда.

Заключение

Право собственности на жилье - неотъемлемый элемент комплекса гражданских прав. Действующее законодательство обеспечивает защиту этого права от посягательств третьих лиц. Никто не может быть лишен жилища, кроме как по основаниям, закрепленным нормами.

Собственники жилья обладают достаточно большим объемом прав. Они могут пользоваться, владеть, распоряжаться имуществом, принадлежащим им на законных основаниях. Принадлежность объекта устанавливается при госрегистрации права. Данная процедура является обязательной. Любые юридические действия с жильем должны быть зарегистрированы.

Реализовывая свои права, каждый собственник должен помнить и о своих обязанностях. Пользование помещением должно осуществляться строго в соответствии с его назначением. При этом эксплуатация объекта не должна нарушать интересы других лиц. В число обязанностей собственника и лиц, проживающих с ним, включено обеспечение надлежащего состояния помещения. Это означает, что субъекты должны своевременно осуществлять ремонт, оплачивать коммунальные услуги.

Еще одна обязанность - своевременное отчисление налогов. Все собственники платят налог с имущества. Кроме этого, НК устанавливает обязанность отчислять платежи с дохода, если владелец передал помещение в аренду.

Законодательство также устанавливает ответственность за неисполнение предписаний. В случае грубого нарушения требований лицо может лишиться прав на жилое помещение.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

То есть Ты имеешь право сам и по своему усмотрению использовать свое жилье: проживать в нем сам, сдавать, продать или подарить, предоставить жилье для проживания на безвозмездной основе, использовать иным образом, если это использование не нарушает прав других граждан.

Помимо прав собственник несет и определенные обязанности.

Какие основные обязанности возлагаются на собственника жилья?

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

То есть несмотря на то, что квартира является твоей собственностью, Ты должен считаться интересами соседей и поддерживать жилье в пригодном для проживания состоянии.

Если же Тебе принадлежит квартира или комната, то Ты несешь бремя содержания общего имущества в соответствующем многоквартирном доме.

То есть Ты обязан нести расходы, например, на ремонт крыши дома или труб в подвале. Эти расходы включаются в квитанцию об оплате коммунальных услуг ежемесячно в графе «Содержание и ремонт жилья».

Что такое общее имущество в многоквартирном доме?

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, любые помещения и объекты, связанные с домом, которые предназначены для использования не только жителями одной квартиры, относятся к общему имуществу.

Для чего необходимо разграничивать имущество, относящееся к твоей квартире (лично твое) и общее?

Во-первых, использовать общее имущество могут все собственники дома, а не только Ты. То есть нельзя огородить часть лестничной площадки и объявить, что теперь ее используешь только Ты.

Во-вторых, расходы по содержанию общего имущества несут все собственники многоквартирного дома в том числе путем внесения платы за содержание и ремонт жилья. То есть Тебя одного не могут заставить ремонтировать крышу или подвал, на эти цели обязаны уплачивать денежные средства все жильцы дома. Часто на обслуживание дома имеется договор к какой-либо управляющей компанией, следовательно, текущий ремонт общедомового имущества обязана осуществлять эта компания за счет тех денежных средств, которые жильцы оплачивают по квитанции.

При этом размер расходов на содержание общего имущества в доме определяется пропорционально общей площади принадлежащего Тебе жилого помещения. То есть чем больше у Тебя квартира, тем больше Ты платишь по строке «Содержание и ремонт жилья» и наоборот.

Что такое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме и зачем оно нужно?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, например, сдать какое помещение в аренду;
выбор способа управления многоквартирным домом и ряд других вопросов.

Указанные вопросы могут решены только на общем собрании. Поэтому очень важно принимать участие в них, если Тебе не безразлична судьба твоего дома.

Порядок проведения общего собрания в многоквартирном доме

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из собственников. То есть Ты тоже имеешь указанное право.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Что должно быть указано в сообщении о проведении общего собрания?

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
повестка дня данного собрания;
порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Некоторые решения, например, решение о реконструкции жилого дома, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Нормативная база:

Жилищный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ

Данные статьи гласят, что собственник самостоятельно определяет порядок пользования и распоряжается помещением, принадлежащим ему.

Он вправе жить в квартире, а также осуществлять в ней свою профессиональную деятельность, без нарушения прав жильцов других квартир.

Собственник также может предоставить жильё в аренду другим гражданам или юридическим лицам, вселять в помещение членов своей семьи или посторонних лиц.

Жилищный кодекс РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.
Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Переустройство внутреннего пространства даже собственного помещения без согласования с государственными инстанциями запрещено .

Подобные действия предусматривают уплату штрафа и при невозможности узаконить перепланировку обязательства вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий первоначальному поэтажному плану и техническому паспорту.

Гражданский кодекс РФ Статья 288. Собственность на жилое помещение

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Что должны владельцы и проживающие?

Каковы права и обязанности собственника приватизированного жилья? Владелец жилого помещения обязан содержать его в надлежащем состоянии , поддерживать техническое оборудование, производить замену вышедшего из строя технического оснащения квартиры.

Любые поломки оборудования .

Исключения составляют газовые, отопительные и водоснабжающие стояки, являющиеся частью замкнутой системы многоквартирного дома.

Их УК многоквартирного дома или обслуживающая организация должна менять за свой счёт .

Каковы права проживающих в приватизированной квартире? Собственник и проживающие в его недвижимости члены семьи и другие лица обязаны своевременно вносить оплату за пользование ЖКУ.

О передачи квартиры в собственность, а также о том, как , вы можете узнать на нашем сайте.

Права бывших членов семьи

У кого есть право на проживание в приватизированной квартире?

Когда прекращаются семейные отношения владельца квартиры и проживающих в ней, последние обязаны покинуть помещение и выписаться из него.

Собственник может разрешить проживание на своей территории исключительно по своей воле.

Если же владелец не желает, чтобы бывший член семьи проживал на его территории, он может выселить его. Без согласия зарегистрированного можно сделать это через суд .

Однако в данном вопросе существуют некоторые ограничения. По закону нельзя выселить из приватизированной квартиры следующих граждан:

Лиц, имевших право на долю в жилплощади и оформивших при её оформлении . К примеру, нельзя выселить бывшего супруга, если он отказался от участия в приватизации и передал свои права ребёнку или супруге. В подобных случаях бывшие члены семьи имеют право бессрочного проживания в квартире и теряют данное право только при добровольной выписке и регистрации по другому адресу.
Несовершеннолетних детей собственника. С принятием ЖК 2005 года существовала практика выселения детей как бывших членов семьи. В 2007 году данное требование утратило свою силу, как противоречащее Семейному Кодексу. Согласно данному закону родители обязаны заботиться о воспитании и развитии собственного ребёнка (). После расторжения брака за обоими родителями сохраняются данные обязанности, независимо от того, с кем суд определяет место жительства ребёнка.

Поэтому право пользования жилым помещением до совершеннолетия за ребенком сохраняется . Кроме того, с ним может проживать на данной территории родитель, с которым остался ребёнок.

С жилплощади по суду можно выселить бывшего супруга, лишённого родительских прав . Выселение в таких обстоятельствах возможно даже в том случае, если бывший член семьи является отказником от доли. Данная норма обеспечивает заботу о психическом и физическом здоровье ребёнка, проживающего в квартире.

О том, вы можете узнать из нашей статьи.

Особые случаи ограничения прав

В судебной практике существует немало дел, когда владельцы жилья не могут в полной мере реализовать свои права на его продажу , из-за регистрации в нём бывших членов семьи и других лиц.

Связано это с тем, что прописать на своей территории собственник может кого угодно по своему желанию, а вот выписать при необходимости гражданина без его согласия не так просто .

Какие права у прописанного в приватизированной квартире? Согласно статье 40 Конституции РФ нельзя лишить человека жилплощади , если у него нет возможности поселиться в другом месте или нет средств на приобретение жилья.

Конституция РФ Статья 40. Каждый имеет право на жилище

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Освободить квартиру для её продажи в этом случае будет нельзя. Придётся продавать её «с обременением» , то есть с прописанным и проживающим в ней гражданином.

Также нельзя выселить из приватизированной квартиры лицо, проживающее в ней на основании завещательного отказа .

Если гражданин получил права на проживание по завещательному отказу, он имеет равные с собственником права и может пользоваться помещением на весь срок, указанный в завещании.

При этом данный гражданин несёт солидарную ответственность по отношению к помещению наравне с собственником (если нет соглашения, предписывающего другой порядок).

В любых случаях невозможности самостоятельного определения прав и обязанностей собственников и зарегистрированных в жилом помещении целесообразно обращаться за консультацией к профессиональным юристам . При любом нарушении ваших прав по отношению к приватизированной недвижимости обращайтесь с исковым заявлением в суд.