Себестоимость строительства: сколько стоит квадратный метр?”. Определяем себестоимость помещений Реальная себестоимость квадратного метра жилья

Московские (и не только) власти уже сравнительно давно заявляли о том, что необходимо возродить кооперативное движение, которое в советские времена процветало и помогло значительному количеству людей решить квартирный вопрос. Сегодня обзавестись новым домом мешают деньги, вернее их нехватка. Кооперативы же позволяют будущим новоселом реально сэкономить. Но пока что идея создать кооперативы, - для начала в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» - воплощается в жизнь с большим трудом.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Сегодня в Москве действуют два молодежных кооператива: Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северного административного округа (начал работу в 2004 г.) и Межрайонный молодежный жилищно-строительный кооператив Северо-Западного административного округа (начал работу в 2003 г.). В основе этих некоммерческих организаций — ряд постановлений правительства Москвы и городская программа «Молодой семье — доступное жилье».

Задача кооперативов — дать молодым семьям возможность построить , которая обойдется им примерно на треть дешевле рыночной цены. Экономия получается, прежде всего, за счет того, что город выделяет земельные участки (не на конкурсной основе: оспаривать право занять участок может только другой некоммерческий кооператив, а никак не коммерческий застройщик) и не берет плату за развитие инфраструктуры. Все строительные работы кооператив заказывает у подрядчика напрямую, т. е. опять же без наценок.

Кроме того, для получения дополнительных средств в фонд кооператива часть площадей все же может быть продана на рынке, по актуальным на тот момент ценам.

Кто может участвовать
Членами кооператива могут стать далеко не все желающие, а только те, кто подпадает под требования программы «Молодой семье - доступное жилье». «Мы ставили себе задачу помочь именно неочередникам, - говорит председатель ММ ЖСК САО Геннадий Сушков , - тем семьям, которые не могут встать на жилищный учет, но живут стесненно». То есть, когда на каждого приходится менее 18 кв. метров.

На членство в кооперативах могут претендовать москвичи (понятно, что и российское гражданство - обязательно) не старше 35 лет, состоящие в браке уже три года. При этом супруги могут проживать в любом округе столицы, а не только там, где работают кооперативы.

На тех же основаниях в кооператив могут вступить пары, состоящие в браке меньше чем три года, но успевшие или собирающиеся стать родителями, а также беременные женщины и матери/отцы-одиночки.

Если один из супругов имеет столичную прописку, а другой — нет, в кооператив им не вступить — программу поддерживает город. Справок о доходах или других финансовых документов предоставлять не потребуется.

Собирающиеся вступить в кооператив должны посетить местные органы власти (префектуру или управу), где можно получить информацию о кооперативах и заполнить в ММЖСК специальную анкету, которую отправят в Департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПиЖФ) на проверку. Можно также посетить приемную председателя выбранного вами кооператива, чтобы из первых уст «узнать все», в том числе и предварительный прогноз о том, одобрит ли ДЖПиЖФ анкету. Процедура проверки (совершенно бесплатная) занимает около полугода, за это время желающий вступить в кооператив вполне может передумать…

Но сразу оговоримся, что пока в кооператив Северного округа новых участников не принимают. О причинах - чуть позже.

Как накопить на жилье и во сколько обойдется квартира
Те, чьи планы не изменились, должны внести вступительный и членский взносы и приготовиться ежемесячно выплачивать определенную сумму на погашение пая и членские взносы.

На сегодня в ММ ЖСК САО членский взнос составляет 1000 рублей, а вступительный рассчитывается следующим образом: 1000 руб. умножить на число квадратных метров жилья.

Ориентироваться нужно на следующие площади: однокомнатные - 40 кв. метров, двухкомнатные - 60, трехкомнатные - 80 м и самые большие, четырехкомнатные квартиры — 100 «квадратов». Однако надо учесть, что эти расценки принимались еще в 2005 году, поэтому суммы и членского, и вступительного взносов будут повышены.

Сегодня кооператив пока не предлагает единой и универсальной схемы накопления паев и их погашения. Для самых «старых» членов кооператива предусматривалась следующая формула - накопление пая в течение нескольких лет (примерно половины ), а затем предполагалось, что кооператив предоставит беспроцентную рассрочку.

«Разработанная 5 лет назад система будет меняться, - говорит Геннадий Сушков, - Для небольшой группы пайщиков, которая вступила в кооператив давно, условия останутся прежними. А с остальными мы будем заключать договора, которые будут увязаны с графиком строительства. То есть, платить будем по результатам каждой стадии строительства: проведена работа по проектированию - оплачиваем, поставили фундамент — оплачиваем».

У каждой семьи будет индивидуальный финансовый план, выбранный совместно с председателем. Что касается суммы паевых взносов и цены квадратного метра, то основной ориентир - инвестиционная себестоимость квадратного метра, которая сегодня в Москве доходит до $2000 .

Пайщики смогут привлечь и ипотечные кредиты. Причем, как считает Геннадий Сушков, ипотечные банки охотно будут сотрудничать с молодыми семьями, поскольку сумма кредита пайщикам потребуется меньшая, ведь рассчитываться будет исходя из тех же $2000 за квадратный метр.

А как же защитить от инфляции и деньги вкладчиков и саму стоимость квадратного метра жилья? В кооперативе используется вполне логичный эквивалент для расчетов - квадратный дециметр . То есть, поступающие от пайщиков деньги учитываются именно в дециметрах.

«Пай — это финансовый инструмент, цена которого растет вместе с ростом других цен, значимых для этого рынка (кадастровая стоимость земли, цена на энергоносители и т. д.), - говорит председатель кооператива, - Деньги можно в любой момент забрать, не потеряв ничего, более того, можно еще и заработать, продав пай». Впрочем, продавать пай или его часть в молодежном кооперативе можно только участнику программы.

Ну, и, наконец, еще одно существенное замечание. Вступать в кооператив с пустыми руками, сами понимаете, никуда не годится. Надо иметь на руках «стартовый капитал» тысяч 10-12 долларов. Обещать, что члену кооператива квартира достанется за вполне конкретную цену, в данной статье было бы слишком опрометчиво, поэтому ограничимся следующим выводом. «Кооперативная квартира» будет на треть дешевле рыночной стоимости . Это точно .

Исходя из данного посыла, и работает кооператив. Ищет таких партнеров - техзаказчиков и подрядчиков, — которые готовы трудиться не в убыток себе, но без сверхприбыли, характерной для московского рынка жилья, смогут дать пайщикам время на сбор средств и «работать в кредит».

«Северный» кооператив ждет участков
Итогом всей гигантской работы должны стать новые дома для пайщиков. Но в жизни, как водится, далеко не все гладко. Кооператив Северного округа давно бы отстроился, но выделенные участки земли пришлось оставить: строительству воспротивились местные жители. Хотя потенциальные дома отбили бы старую застройку от железной дороги, а проект был разработан с тем, чтобы не перегружать инфраструктуру района. Но «войну» с жителями выиграть не удалось, площадки соответствующим решением Межведомственной комиссии правительства Москвы угодили под понятие точечных. Кооператив попал в число «пострадавших инвесторов» (тех, которые были вынуждены прекратить строительство из-за борьбы с точечной застройкой) и ждет новых участков, которые, скорее всего, будут выделены в Западном Дегунино. Понятно, что из-за этих перипетий кооператив и приостановил прием новых пайщиков.

Ну, а кооперативу Северо-западного округа повезло больше. В прошлом году по город переуступил (небезвозмездно - стоимость проектирования и подготовки площадки кооператив компенсировал) проект строительства монолитного дома (общей площадью 10,5 тыс. кв. м по адресу Куркино, мкр.15, корп. 6), а кооператив его реализовал. Теперь «кооперативщики» разменивают квартиры в этом доме, поскольку по площади больше, чем им требуется. Что же касается стоимости, то квадратный метр пайщикам обошелся примерно в 1000-1100 долларов . То есть по той цене, какая была предусмотрена для очередников - участников городских жилищных программ.

«Добиться эффективной работы кооператива крайне сложно, — заключает наш разговор Юрий Аверин, советник председателя ММ ЖСК СЗАО . — На все мы потратили, наверное, слишком много времени, надеюсь, в последующем дело пойдет быстрее».

Резюме
Первый опыт возрожденных кооперативов и первые набитые шишки наверняка окажутся полезными. Ведь кооперативному движению идеологи нацпроекта «Доступное жилье» отводят весьма существенную роль. Активные люди, готовые сами участвовать в решении своей судьбы, найдутся - в этом даже нет сомнений. Очередь - за государством.

Сегодня, по разным оценкам, от 40 до 50 процентов россиян нуждаются в улучшении жилищных условий и при этом не имеют возможностей реализовать свою мечту. Кризис вызвал падение спроса на новостройки, подогреть который в интересах государства. Иначе последствия будут необратимыми — схлопнется вся строительная отрасль. Ряд законодательных инициатив, вступающих в силу с января 2017 года, должны помочь и застройщикам, и покупателям жилья.

Несмотря на экономические трудности, которые сейчас переживает страна, новое жилье продолжают строить, хотя и с меньшим размахом. В Минстрое отмечают, что ожидать повторения высоких показателей недавнего прошлого сегодня не приходится.

2015 год был рекордный: мы вышли на цифру 85 миллионов квадратных метров построенного жилья, — сказал на IV Всероссийском совещании по жилищному строительству министр строительства и РФ Михаил Мень . — В этом году это вряд ли удастся. Поэтому главная задача — сохранить хотя бы уровень строительства индустриального жилья. Это то, на что наше министерство и Правительство влияют в первую очередь.

Понимая, что резко увеличить покупательную способность россиян, чьи реальные доходы продолжают падать, затруднительно, власти нацелились на снижение издержек строителей, чтобы уменьшить себестоимость квадратного метра жилья. Со слов застройщиков, их резервы снижения стоимости квартир давно исчерпаны. Что предлагает государство?

Сэкономим на страховке

Пока отечественные любое строительства будут относить к высокорискованному, требуя от застройщиков стопроцентного резервирования, стройфирмы вынуждены привлекать деньги дольщиков.

Вкладываясь на этапе нулевого строительства, соинвестор и так получает квартиру практически по себестоимости, но эту цену можно будет еще снизить благодаря последним поправкам в 214-й закон. В частности, после создания компенсационного фонда долевого строительства. Этот институт заменит неэффективные механизмы поручительства банка и затраты на которые застройщик включает в стоимость жилья. К примеру, сегодня у страховщиков составляют около 1 процента от суммы, указанной в договоре долевого участия. В федеральном фонде он составит ориентировочно 0,5 процента.

По информации из Минстроя, работы над созданием фонда начнутся со 2 октября, а функционировать он станет с нового года.

Инфраструктура со скидкой

За два рекордных года строители полностью освоили в стране все свободные площадки с готовой инженерией и инфраструктурой. И если ранее местные власти, выдавая разрешение на строительство, могли «обременить» застройщика возведением за свой счет детского сада или транспортной развязки, то сегодня такие повышенные обязательства мало кому по карману.

По словам Михаила Меня, на уровне Правительства уже принято решение выделить 20 миллиардов рублей на поддержку инфраструктуры, и сейчас в Министерстве решают, как их потратить.

Мы понимаем, что это не столь большие деньги, если это прямые инвестиции в инфраструктуру, — пояснил министр. — Но если этими средствами субсидировать процентные ставки по кредитам для компаний, которые строят сети или социальные объекты, то это может дать эффект, который мы увидели на примере ипотеки. В 2014 году благодаря господдержке россияне взяли ипотечных кредитов на 1,76 триллиона рублей. Точечная инъекция дает серьезную отдачу.

Кроме того, с 1 января 2017 года законодательство позволяет застройщику внести в состав себестоимости затраты на создание инфраструктуры, если это было условием выдачи разрешения на строительство. Раньше они делали это из прибыли. Значит, они платили НДС и все равно вкладывали в цену квадратного метра. Мы сейчас создаем условия для снижения себестоимости квадратного метра.

Промзоны пустят на переплавку

Со следующего года станет возможным запустить в повторный оборот заброшенные промышленные зоны, которые уже обеспечены почти всей необходимой инфраструктурой. До настоящего времени эти объекты остаются уродливым пятном на лице многих городов России. Только в расположены 83 производственно-коммунальные зоны площадью 18,8 га, что составляет более 17 процентов территории города в старых границах.

Новый 373-й федеральный закон механизм комплексного развития территории по двум алгоритмам: по инициативе правообладателей и по решению органов местного самоуправления. До конца ноября Правительство ждет предложения по списку территорий, которые будут развивать в рамках программы.

Прозрачные цены

Сегодня Минстрой раз в квартал отдельным приказом определяет показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по субъектам страны. Эти цифры предназначены для местными размера соцвыплат, которые предоставляются на приобретение квартир за деньги федерального бюджета. Примечательно, реальные рыночные цены на жилье в этих регионах, как правило, в два раза выше.

В министерстве признают, что правила формирования цены в строительной отрасли устарели и перестали отвечать современным реалиям, в том числе экономическим. Поэтому со следующего года решено запустить государственную систему ценообразования в строительстве - сокращенно ГИС ЦС. В нее будет заложена актуальная информация о ценах на стройматериалы, стоимости технических и трудовых ресурсов по всей стране, но с учетом региональных особенностей. В некоторых крупных субъектах, возможно, будет несколько ценовых зон. А в целом по стране — около 150.

Сейчас идет работа над целым блоком подзаконных актов, которые будут регулировать систему постоянного цен всех трех ресурсов, из которых складывается стоимость жилья. В конечном итоге будет определена стартовая предельная цена будущего контракта, с которой начнется конкурсная процедура торгов.

Эта информация станет востребованной не только у частных покупателей, но и у властей всех уровней. Федеральным и региональным чиновникам станет легче понять предельную цену строительства объекта в ходе переговоров по обоснованию инвестиций. Сегодня нам известны примеры, когда конечная стоимость объекта нередко во много раз превышает утвержденную ранее смету. Так, стадион «Крестовский» в за время строительства подорожал с 6,7 миллиарда рублей до 43,8 миллиарда.

Леонид Казинец, президент Национального объединения застройщиков жилья:

В 2016 году, согласно статистике, срок экспонирования готового жилья или ДДУ увеличился. Если раньше застройщик понимал, сколько времени в среднем займет распродажа построенных квартир. То сейчас этот период растягивается примерно на 30 процентов. Это не очень хорошо. Это значит, что покупательное желание у людей не такое высокое, как мы рассчитывали, строя 80 миллионов квадратных метров жилья.

Затягивание сроков напрямую связано с деньгами. Покупательная способность населения не растет, а у застройщиков косвенно увеличиваются затраты. Если шаги, предпринимаемые Минстроем, не изменят ситуацию, мы не сможем снизить цены. Они даже, наоборот, могут вырасти, что при существующей покупательной способности россиян фатально для строителей.

Елена Николаева, первый заместитель председателя Госдумы по жилищной и ЖКХ:

Кризис в отрасли налицо — за январь-июль 2016 года в стране было введено 37,2 миллиона квадратных метров жилья. Это на 7,4 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В 2015 году было заключено 679 197 договоров долевого участия, что на 20 процентов меньше, чем годом ранее. Это вызывает тревогу. Мы всегда поддерживали субсидирование ставки по ипотеке, но сейчас мы видим, что эта норма исчерпала свой потенциал. Если вначале был существенный рост, то сейчас этот спрос вышел на некоторое плато, что говорит о необходимости внедрения дополнительных мер стимулирования спроса для поддержания активной политики.

Законодательные изменения, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, направлены на улучшение условий для инвестирования в жилищное строительство.

Стоимость квадратного метра жилья в России

* «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2016 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2016 года».

Стоимость одного квадратного метра в московской новостройке экономкласса

Материалы + работа — 40 тысяч рублей

Подключение к коммуникациям — 40 тысяч рублей

Обременение (детские сады, школа) — 10 тысяч рублей

Выкуп участка (зависит от места) — 20 тысяч рублей

Страхование, проценты по кредиту — 4-5 тысяч рублей

Маркетинговые услуги (накрутка) — 12-20 процентов (конечную цену регулирует рынок)

Себестоимость строительства жилого многоквартирного дома массового сегмента в Москве в 2016 году составляет от 28 до 35 тыс. руб. за квадратный метр, следует из данных компании RD Construction.

Речь идет именно о себестоимости строительных работ - затраты застройщика на приобретение участка, разработку проекта, его реализацию и маркетинг не учитываются.

В исследовании уточняется, что использование отечественных строительных материалов в проектах массового сегмента может сегодня достигать 100%. Объекты в большинстве своем проектируются и реализуются по утвержденным СНИПам, требующим минимальных затрат.

При этом в строительстве индивидуальных технологичных жилых комплексов высокобюджетного сегмента, напротив, используются современные и преимущественно импортные материалы. В связи с этим себестоимость строительства варьируется уже от 45 до 65 тыс. руб. за кв. м, а цена не имеет верхнего предела. Конечная стоимость зависит от ряда факторов: общей площади, сложности объекта, наличия и объема подземного паркинга, уровня инженерных систем и отделочных материалов. Именно последние две позиции особенно подорожали в 2015 году из-за снижения курса рубля.

«Принято считать, что «поднятие коробки» всегда проходит одинаково. На практике это не так. Проекты бизнес-, премиум- и элиткласса всегда включают подземный паркинг. В зависимости от класса соотношение квартир и машино-мест растет от 1 до 4. Строительство одного подземного уровня паркинга обходится в 2-2,5 раза дороже наземного и существенно увеличивает смету строительно-монтажных работ», - отмечается в сообщении.

Отмечается, что разница в высоте межэтажных перекрытий может достигать от 0,5 до 1 м, что дополнительно увеличивает стоимость монолитных работ в элитных проектах. Значительно увеличивает себестоимость объекта и сложный фасад с использованием дорогостоящих и зачастую импортных отделочных материалов. Их цена по сравнению с материалами отечественного производства может быть выше в 3-4 раза. А цена сложного инженерного оборудования для объекта элиткласса в пересчете на 1 кв. м может быть сопоставима с затратами на все строительно-монтажные работы в типовом проекте экономкласса.

По данным RD Construction, в течение 2015 года произошло небольшое снижение цен на основные строительные материалы - бетон и арматуру. Однако говорить, что строительство стало заметно дешевле, нельзя, так как одновременно выросли цены на другие материалы и услуги: стоимость песка, затраты на транспорт, цены на инженерное оборудование и отделочные материалы.

Цены на иностранную инженерию и отделочные материалы выросли еще в начале 2015 года. В течение года их цена колебалась в диапазоне плюс-минус 20-30% в зависимости от курса рубля: в течение первого полугодия цены снижались, во втором - росли.

На строительство одного квадратного метра в новостройках массовых сегментов Москвы и ближайшего Подмосковья подрядчики тратят до 60 тыс. руб.

Фото: Mikhail Pletsky/Russian Look

В массовом сегменте себестоимость строительства жилья в Москве и области составляет от 28 тыс. до 35 тыс. руб. за 1 кв. м и за последний год выросла на 5-7%, говорится в исследовании строительной компании RD Construction. Похожие цифры «РБК-Недвижимости» назвали также в компаниях «МИЦ» и «Гранель». Для сравнения, в высокобюджетных сегментах новостроек, где велика доля применения импортных материалов, себестоимость 1 кв. м сейчас составляет 45-65 тыс. руб, что на 10-20% больше, чем в 2014 году.

Речь в данном случае идет только о себестоимости с учетом строительно-монтажных работ (СМР) и материалов. Если к этому добавить расходы девелопера на управление проекта, подведение сетей и всю социальную инфраструктуру, себестоимость увеличится вдвое и составит около 55 тыс. руб., рассказал первый заместитель генерального директора девелоперской группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич. В 2014 году, по его словам, цена была ниже на 7-10%. «Рост себестоимости произошел из-за удорожания материалов. Даже российские производители подняли цены в связи с волатильностью валют и необходимостью в том или ином объеме использовать импорт», — объяснил Обуханич.

Полная стоимость капитального строительства (руб. за 1 кв. м, мин-макс)

Похожие цифры застройщики приводят и для ближайшего Подмосковья. Себестоимость 1 кв. м при реализации проекта комплексного освоения территорий в августе 2015 года в Московской области составляла 57,5 тыс. руб., отмечает представитель девелоперской группы «Гранель». «По сравнению с предыдущим годом стоимость комплексного освоения земельных участков на территории Московской области увеличилась на 21,8% (без учета инфляции)», — рассказал «РБК-Недвижимости» представитель компании. В расчетах сметчики «Гранель» учитывали стоимость земельного участка, расходы на расселение аварийного жилья на территории застройки, на СМР и благоустройство, инженерные сети, социальные объекты, парковки. Оказалось, что за год особенно сильно в структуре себестоимости вырос удельный вес объектов социальной инфраструктуры и парковок — на их долю сейчас приходится соответственно 18,5% и 11,7% затрат (годом ранее 11,1% и 4,8%). Это связано с ужесточением в региональных градостроительных регламентах требований к обеспечению жилых районов машино-местами, школами, детсадами и поликлиниками.

Затраты на строительство по видам работ