Доп соглашение к дду образец. Застройщик задерживает сдачу дома

И что будет, если я его не подпишу?

Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).

Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.

О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Соглашение о переносе срока сдачи дома

Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (п.3. ст.6, ФЗ-214).

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

Бесплатная юридическая консультация:

Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:

Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.

Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Бесплатная юридическая консультация:

Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.

Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Бесплатная юридическая консультация:

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Виды допсоглашений к договору долевого строительства

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

о переносе сроков сдачи жилья;
о расторжении ДДУ;
об изменении подсудности по договору;
об изменении качественных характеристик объекта;
об изменении участника договора;
соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора. Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Как оформить дополнительное соглашение

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

место и точная дата его заключения;
данные о сторонах, которые его подписывают;
сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
срок его действия и время, когда вступает в силу;
реквизиты и подписи обеих сторон.

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

Бесплатная юридическая консультация:

паспорт дольщика;
допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Обязательно ли подписывать допсоглашение

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

согласиться и подписать документ;
направить девелоперу отказ;
проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома. В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию. Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Бесплатная юридическая консультация:

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка. Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Бесплатная юридическая консультация:

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков. Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

2 комментариев к Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Добрый день.Разьясните пожалуйста.Я купила новостройку по договору уступки.Мне выдали документы:1.договор купли продажи зарегистрированный.

2.дополнительное соглашение к дду, об изменении в приложении дду в связи с разделением 2-х комнатной кв.на 2-е однокомнатные(одну из которых я купила).

В доп.соглашении через год нашли серьезную ошибку.Суть ошибки в приамбуле номер дома указан верно, в следующих пунктах номер дома соседнего.В моем договре адрес указан верно.Сейчас они хотят текущей датой оформить доп.соглашение к доп.соглашению.Больше никаких документов не оформлять со мной.Оба соглашения будут заключены между застройщиком и участником долевого строительства.Как может навредить данная ситуация мне? Заранее очень благодарна.Наталья.

Бесплатная юридическая консультация:

Добрый день, Наталья.

На сайте мы не консультируем. Вы можете обратиться за бесплатной консультацией по любому каналу связи, указанному в разделе «Контакты».

Обсуждения

Дополнительные соглашения к ДДУ о продлении сроков

2 сообщения

Бесплатная юридическая консультация:

Продолжение к комментариях.

Бесплатная юридическая консультация:

Образец отказа от подписания доп. соглашения ниже.

Бесплатная юридическая консультация:

Обязан ли гражданин заключать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства квартиры с застройщиком?

Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем пояснить следующее.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 ГК РФ.

Договор участия в долевом строительстве такой же договор, как и все прочие, и на него распространяются положения Гражданского кодекса РФ о договорах и сделках.

Бесплатная юридическая консультация:

Дополнительное соглашение – это по сути документ, подтверждающий изменения в первоначальные условия договора.

При этом согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

То есть, если договор был заключен в письменно форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение должно быть выполнено в письменной форме и подписано все теми же сторонами.

Для долевого строительства примечательны положения статьи 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Согласно ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Бесплатная юридическая консультация:

При этом в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года (далее по тексту - Обзор практики) понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

В соответствии с частями 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

Бесплатная юридическая консультация:

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Однако есть и еще одно основание изменения договора – это существенное изменение обстоятельств заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Бесплатная юридическая консультация:

В силу ч. 2 той же статьи ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Бесплатная юридическая консультация:

Как следует из части 4 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В ранее указанном нами п. 24 Обзора практики делается довольно однозначный вывод о том, что застройщик, вступая в договорные отношения с дольщиками, должен предвидеть наступление любых хозяйственных рисков и должен предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Другими словами, Верховный суд делает однозначный вывод о том, что застройщик не может ссылаться на недостаток финансирования, проблемы с поставщиками и подрядчиками, погодные условия и т.п. как на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что дополнительное соглашение может быть либо подписано Вами добровольно, но тогда Вы теряете право на неустойку в связи с просрочкой обязанности застройщика, либо Вы можете отказаться от подписания такого соглашения.

Единственным способом заставить Вас подписать такое соглашение для застройщика является подача иска в суд о понуждении Вас к заключению дополнительного соглашения.

Однако застройщику в суде необходимо доказать те обстоятельства, на которые он ссылается, а именно существенное нарушение Вами условий договора, например, неуплата стоимости квартиры в срок.

При этом доказать суду существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора, застройщику будет крайне тяжело сделать.

За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону84-805.

По каким причинам предлагаются допсоглашения, кто может быть их инициатором и обязан ли дольщик подписывать такие документы.

За несколько лет, которые требуются на строительство многоквартирного дома, могут произойти разные события, из-за которых потребуется внести изменения в ДДУ. Но по закону сам договор переписывать нельзя – поэтому изменения и дополнения прописываются в виде дополнительных соглашений.

Дополнительные соглашения могут заключаться в любой момент в период действия договора долевого участия, даже на стадии подписания ДДУ. Кроме того, они могут заключаться неоднократно, но при этом все должны обязательно регистрироваться в Росреестре, иначе будут считаться недействительными.

Подписанное и зарегистрированное допсоглашение имеет юридическую силу и предполагает, чтобы обе стороны согласны со всеми изменениями, которые этот документ вносит в текст ДДУ.

Кто может предложить допсоглашение к ДДУ?

Предложить второй стороне подписать допсоглашение может как застройщик, так и дольщик, но в большинстве случаев инициатором становится именно строительная компания.

Стоит помнить, что часто застройщики предлагают дополнительные соглашения, чтобы снять с себя ответственность и, например, не платить неустойку за просрочку сдачи жилья, или заставить дольщика принять менее выгодные для него условия. Поэтому нужно быть очень внимательным и изучать текст документа не менее тщательно, чем текст ДДУ.

Иногда внешне речь идет о каких-то совершенно нейтральных и малозначимых изменениях, например, об указании нового/правильного адреса дома, но при этом, помимо адреса, в тексте соглашения прописывается и новый срок сдачи объекта – в более поздние сроки. Подписав такое соглашение, дольщик лишает себя возможности потребовать неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, обозначенных в изначальном тексте ДДУ.

Оснований для подписания допсоглашения существует много. Со своей стороны дольщик может предложить застройщику изменить ряд условий договора. Например, имя участника сделки (скажем, при смене фамилии). Или сроки оплаты ДДУ. Или, если жилье покупалось без отделки, но потом семья решила, что хочет сразу вселиться в дом, можно подписать соглашение, в котором оговаривается отделка квартиры.

Застройщик, в свою очередь, может предложить:

перенос сроков сдачи дома,
изменение качественных характеристик здания (например, количества этажей, площади и так далее),
подсудность по договору (указывается суд, в котором будут разбираться возможные споры между застройщиком и дольщиком),
и т.д.

Обязан ли дольщик подписывать допсоглашение?

Не обязан. Подписать такой документ – это право, а не обязанность человека, что бы ни говорил на этот счет застройщик. Были случаи, когда строительные компании принуждали дольщика к подписанию, утверждая, что иначе они не смогут продолжить строительство, или что у дольщика потом возникнут проблемы при регистрации права собственности на жилье. На самом деле это не так, и застройщик таким образом пытался сыграть на незнании людьми законов и избавиться от исков о взыскании неустойки.

Если девелопер предлагает допсоглашение, у дольщика есть три варианта действий:

подписать документ,
направить письменный отказ,
проигнорировать предложение и ничего не подписывать.

Отсутствие ответа означает, что действие ДДУ будет продолжаться на прежних условиях.

Кроме того, можно предложить застройщику переформулировать те или иные пункты соглашения. В любом случае, как уже говорилось выше, необходимо тщательно изучить документ, возможно, проконсультироваться с юристом. Если в тексте есть невыгодные условия, на которые вы соглашаться не хотите, свою подпись под ним лучше не ставить.

В статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004 г. прописано два основных требования к договору долевого участия. Рассмотрим их подробнее.

Письменная форма

Первое — договор долевого участия заключается в письменной форме , также как и дополнительное соглашение к нему. Согласно статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

путем составления одного документа, подписанного сторонами;
путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Конечно же договоры с дольщиками заключаются и подписываются в офисе застройщика, а вот дополнительное соглашение к нему, как правило, отправляют по почте. В основном их составляют для изменения сроков строительства, поэтому некоторые недобросовестные застройщики любыми способами и уговорами заставляют дольщиков подписать этот документ.

Но тут главное помнить, что неподписанное доп.соглашение не является заключенным. Ведь в соответствии с п.2 ст.438 Гражданского кодекса РФ молчание не является акцептом, то есть принятием предложения. А если вы не согласны подписать доп.соглашение, то действие договора продолжается на прежних условиях. Дом раньше, конечно же, не сдадут, но Вы сможете претендовать на неустойки, возмещение убытков и прочие выплаты, связанные с нарушением предусмотренного срока. Об этом подробно написано в статье «Срок сдачи вчера».

Если застройщик не может завершить строительство в срок, предусмотренный договором , то он обязан не позднее, чем за два месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст.6 федерального закона №214-ФЗ). Подписав дополнительное соглашение , вы соглашаетесь на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию и соответственно не претендуете на неустойку .

Государственная регистрация

Второе — договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Кроме того, так как дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то подписанное соглашение является основанием для внесения изменений в уже имеющиеся записи Единого государственного реестра прав . Регистрация производится в (далее УФРС). При этом, если застройщик принимает деньги дольщиков без государственной регистрации договора , то его могут привлечь к административной ответственности. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 23.03.2010 г. за №13863/09, который основывался на части 3 статьи 4 Закона “Об участии в долевом строительстве”. В соответствии с ней договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. За не выполнение этого условия застройщик был оштрафован на 400 тыс.руб.

Незарегистрированное в ЕГРП, но подписанное дополнительное соглашение также не является заключенным. Но у застройщика существует право в судебном порядке требовать от Вас произвести регистрацию указанного соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 25.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также пункта 8 Приказа Минюста России N 184 для произведения регистрации в УФРС дольщик подает следующие документы:

заявление о государственной регистрации права;
паспорт общегражданский;
подлинный документ об уплате госпошлины. При его непредставлении договор или допсоглашение не зарегистрируют (см. Определение Высшего арбитражного суда РФ от 03.09.2008 г. №11025/08), размер госпошлины, взимаемой с физического лица как при регистрации договора, так и при регистрации допсоглашения к нему составляет 200 руб. (пп.30 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);
два подлинника договора участия в долевом строительстве (дополнительного соглашения к нему), в том числе один — для регистрирующего органа;
нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки.

Помимо указанных документов, если по новострою регистрация договора долевого участия производится впервые, то застройщик должен предоставить дополнительные документы, в том числе разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимости.

В итоге получаем, что после подписания трех экземпляров договоров долевого участия (один — застройщику, второй — дольщику, третий — УФРС) и оплаченной госпошлины, Вы вместе с юристом застройщика и полным пакетом документов направляетесь на госрегистрацию договоров в УФРС. Ну а там уже в течение не более 5 рабочих дней должна быть произведена регистрация сделки. Для первого договора долевого участия по строящемуся объекту срок больше и составляет 1 месяц.

Заключение

Покупка недвижимости — важный шаг в жизни каждой семьи, не зависимо от того в первый раз вы покупаете квартиру или не в первый. Чем серьезнее Вы к этому отнесетесь, чем меньше будет спешки, тем лучше. Всегда читайте, что подписываете — это золотое правило здесь как никогда кстати. И второе — оплата за квартиру должна производиться только после госрегистрации договора долевого участия.

Дополнение к договору долевого участия в строительстве (ДДУ) по сути является документом, вносящим изменения в первоначальный договор. Застройщик, как сторона ДДУ, вправе предложить дольщику, как второй стороне ДДУ, подписать то или иное дополнительное соглашение, например, о продлении сроков строительства (самый частый случай). Возникает в связи с этим вопрос, выгодно ли дольщику соглашаться с застройщиком, и если да, то на каких условиях?

Как заключают допсоглашение к ДДУ?

Если обратиться к ч. 1 ст. 452 ГК РФ, то любое допсоглашение, в том числе об изменении ДДУ, либо о расторжении договора, необходимо оформлять точно так же, как и основной договор. Это означает, что допсоглашение может быть оформлено только в письменном виде, а подписать его вправе только те лица, чьи подписи стоят на ДДУ.

Чаще всего речь в допсоглашении идет о продлении сроков строительства. Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи.

Чем рискует застройщик?

Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.

Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ, а именно при соблюдении одновременно следующих условий:

При подписании ДДУ стороны не предполагали о том, что сроки придется переносить.
Причины срыва сроков наступили не по вине застройщика.
Неподписание допсоглашения о переносе сроков повлечет для любой из сторон убытки, значительно изменяющие величину прибыли от сделки.
В договоре нет пункта, который бы обязывал застройщика нести риск срыва сроков за свой счет.

Подписывать или нет?

Таким образом, суть проблемы сводится к ответам на несколько основополагающих вопросов, а именно:

Может ли застройщик заставить дольщика подписать допсоглашение о переносе сроков строительства? Да, сможет, но только в судебном порядке, причем ему потребуется доказать наличие одновременно сразу четырех обстоятельств, перечисленных в ст. 451 ГК РФ.
Выгодно ли застройщику подписать допсоглашение? Да, весьма выгодно, так как в противном случае ему придется всем дольщикам выплачивать неустойку за срыв сроков. Обычно неустойку приходиться взыскивать в судебном порядке, то есть времени на это уйдет немало, но итог будет предопределен. Разумеется, если компания-застройщик на тот момент не объявит себя банкротом.
Выгодно ли дольщику подписывать допсоглашение? Нет, не выгодно, ведь на неустойку в этом случае можно не рассчитывать, а квартиру придется ждать дольше, чем первоначально рассчитывали. Но здесь не стоит рубить сплеча, а лучше навести справки. Ведь, если компания на самом деле намерена достроить жилой комплекс, тогда отказ дольщиков продлить сроки может серьезно ударить по ее бюджету, то есть риск остаться с долгостроем возрастет. Если же у строительной компании на самом деле уже имеются серьезные финансовые проблемы, то стоит проконсультироваться у опытного юриста, как поступить в данном конкретном случае. Возможно, имеет смысл вовсе отказаться от сделки, пока не поздно.