Физический износ объекта недвижимости может быть указан. Определение износа объекта недвижимости

Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.

Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:

1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)

2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)

ПП - прибыль предпринимателя.

Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.

При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).

Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.

Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.

Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.

Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.

В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.

Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).

Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: www.stn.ru, www.izrukvruki.ru за март - июнь 2003 г.

Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000:600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

определение направлений исследования;

выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25:40 км. от МКАД по южному направлению;

статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Определение направлений исследования:

Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.

Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.

1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.

Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.

Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.

1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости

Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.

Квартиры.

Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17:22 этажных серии П-44:П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.

Административно - офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800:1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Производственные помещения

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000:2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.

Торговые помещения

Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400:800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Загородные владения.

Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160:280 кв. м (участки площадью 8:14 соток), расположенные на удалении 25:40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.

Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)

В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:

Таблица 1.

В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:

1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:

• Простой - 75 долл./кв. м.
• Улучшенный - 200 долл./кв. м.
• Евроремонт - 400 долл./кв. м.

Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.

2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):

• Простой - 40:60 долл./кв. м.
• Улучшенный - 80:140 долл./кв. м.
• Евроремонт - 150:350 долл./кв. м.
• Высококачественный - 400:800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень:).

Из вышеприведенной табл.1 следует:

Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;

Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;

Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;

В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2:0,35).

2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости

Методы расчета физического износа /1/:

• нормативные (для жилых зданий);
• стоимостные;
• метод срока жизни и т.д.

Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.

Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?

В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.

В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.

Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?

Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:

Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.

Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 ":аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов:".

Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.

Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.

Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и

объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);

объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.

Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".

Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.

Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11:14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.

Таблица 2.

Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.

Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.

Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.

Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:

Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3.

Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93:0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82:0,85) и отклоняются.

Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).

3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате;

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.

Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:

Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).

Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;

Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;

Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.

На основании полученных данных построена табл. 4:

Таблица 4.

В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.

4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.

Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:

Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):

Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).

Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).

Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").

Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112:576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).

Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256:1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.

В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.

Таблица 5.

Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.

К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".

Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).

Исследовалось следующее предположение:

Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30:35 %) износ.

Таблица 6.

Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:

1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.

2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).

3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.

4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.

5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.

6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:

1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.

5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (www.valmaster.ru).

6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , www.appraiser.ru , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и так далее.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (рис).

Физический и функциональный износ подразделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, то есть производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный износ является функцией времени жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни (рис.).

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

· метод технической экспертизы;

· стоимостный;

· метод срока жизни.

Метод технической экспертизы для расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86) Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1990, применяемые БТИ в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

,

где F ф – физический износ здания, %;

F i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Последовательность реализации метода:

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливается их количественные характеристики:

Число поврежденных участков

Определение размеров повреждения – площадь, длина или глубина.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива. (ВСН 53-86)

4. Заполнение соответствующих таблиц по расчету физического износа.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

· по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

· трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

· невозможность измерения функционального и внешнего износа;

· субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением его стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни . Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ:ФЖ)*100 = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)]*100,

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) * 100,

где И – износ, %;

ХВ – хронологический возраст.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС * (И: 100),

где И – износ, %;

ВС – восстановительная стоимость.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ также подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:

• недостатками, требующими добавления элементов;
• недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
• «сверхулучшениями».

• Метод капитализации потерь в арендной плате
• Метод капитализации избыточных эксплуатационных затрат

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Методы определения функционального износа:

• метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
• метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

6. Не отражает прибыли инвестора.

Износы связываются с общей потерей стоимости объекта недвижимости под воздействием различных факторов. Учет износов производится главным образом в затратном и сравнительном подходах, в доходном подходе учитываются определенные затраты на ремонтно - восстановительные работы.

В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной стоимостью оцениваемого объекта /1/.

Методология затратного подхода заключается в определении всех понесенных затрат по вступлению в права собственности (аренды, пользования) на земельный участок (далее ЗУ), определении стоимости нового строительства объектов со внесением износов. Общепринято рассчитывать затратный подход (например, здание с участком земли), исходя из следующих выражений:

1). При денежном выражении износов и отсутствии их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП - Физ.Износ - Функ.Износ - Внешний Износ + Стоимость прав на землю (формула 1)

2). При относительных величинах износов с учетом их влияния друг на друга:

Стоимость строительства * ПП * (1 - Физ.Износ) х (1 - Функ.Износ) х (1 - Внешн.Износ) + Стоимость прав на землю (формула 2)

ПП - прибыль предпринимателя.

Износы принято относить только к стоимости строительства объектов.

При этом общепринято разделять физический и функциональный износы на устранимые и неустранимые по их влиянию на стоимость объектов недвижимости (целесообразно или нецелесообразно производить затраты на ремонт с точки зрения повышения стоимости объектов.).

Физ.Износ = Устранимый Физ. Износ + Неустранимый Физ. Износ.

Аналогичное выражение - по отношению к функциональному износу.

Методология сравнительного подхода при внесении корректировок в стоимость аналогов предлагает нам использовать методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы и статистические методы. Наименее развиты - статистические методы.

Методология доходного подхода при учете затрат на содержание зданий и сооружений предлагает нам использовать денежные выражения, учитывающие стоимости проведения различных видов ремонтов.

В ряде работ обсуждалась корректность применения выражений для затратного подхода (Ю.С.Зайцев, Карцев П.В.,) и место в них "Стоимости прав на землю" (В.Г.Мосинец), однако все то, что предлагается теоретически, всегда должно быть подкреплено практическими данными, что, к сожалению, в последнее время редко встретишь.

Попытаемся провести общий анализ выражений на основании использования метода рыночной экстракции (будем анализировать данные рынка купли - продажи объектов недвижимости).

Целью исследований являлось изучение характера зависимости стоимости различных объектов недвижимости от износов (проверка достоверности вышеприведенных формул).

Наиболее развитым рынком недвижимости является рынок Москвы и Московской области. На этом рынке можно найти выборки данных по сопоставительной стоимости объектов недвижимости с обоснованным учетом лишь определенных видов износов (например, физических, абстрагируясь от функциональных и внешних износов). На основании анализа выборочных данных по этому рынку построены определенные ниже зависимости между износами объектов и их стоимостью. Анализ рынка производился по стоимости предложений, на основании объема данных, представленных на сайтах: http://www.stn.ru/ , http://www.izrukvruki.ru/ за март - июнь 2003 г.

Анализ проводился с использованием выборки данных по "среднестатистическому" направлению г. Москвы - Южному Административному Округу (ЮАО) и, частично, (для квартир) по Юго-Западному (ЮЗАО). Учет стоимости ЗУ велся дифференцированно, при этом подбирались объекты, расположенные на участках земли, стоимость долгосрочной аренды (49 лет) которых колебалась в пределах 450 000…600 000 долл./га. Для снижения влияния ЗУ на стоимости объектов (кроме загородных владений), - подбирались объекты в многоэтажных (более 5 эт.) зданиях. Загородные владения анализировались со стоимость ЗУ "под зданиями" методом "парных продаж".

Указанная цель подразумевала решение следующих задач:

определение направлений исследования;

выборка стоимостных данных по квартирам, офисным помещениям, производственным помещениям, торговым помещениям, расположенным в ЮЗАО, ЮАО города Москвы, и загородным владениям, расположенным на удалении 25…40 км. от МКАД по южному направлению;

статистическая обработка и проведение сравнительного анализа данных с учетом случайных ошибок измерений;

построение графических зависимостей стоимости помещений от их износов и подбор аппроксимирующих формул с применением методов корреляционно - регрессионного анализа;

анализ полученных зависимостей и общие выводы.

Определение направлений исследования:

Конечной целью при применении затратного, сравнительного и доходного подходов является выход на рыночную стоимость объектов недвижимости. Износы связаны с потерей рыночной стоимости, - поэтому их вклады в стоимость объектов могут быть проверены с помощью сопоставимых выборок данных, используя метод рыночной экстракции.

Направление № 1. Влияние Физических износов на стоимость объектов.

1.1. Определение вклада "Устранимого физического износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

1.2. Определение вклада общего "Физического износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости.

Направление № 2. Влияние функциональных износов на стоимость объектов недвижимости.

Направление № 3. Совокупное влияние износов на стоимость объектов недвижимости. Взаимовлияние износов.

1. Определение вклада "Устранимого Физического Износа" в общую рыночную стоимость объектов недвижимости

Вклад ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости помещений по предложениям "помещение требует косметического ремонта" и "отремонтированное помещение"; для квартир - по разнице стоимостей по первичному ("без отделки") и вторичному ("с отделкой") рынку. Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для ЮАО г. Москвы /6/.

Квартиры.

Для проведения анализа использовались данные по однокомнатным квартирам в панельных домах (17…22 этажных серии П-44…П-3), расположенные свыше 8 км. от Центра, при представительности сравниваемых выборок - свыше 25 образцов.

Административно - офисные помещения

Для проведения анализа использовались данные по административно - офисным помещениям класса "В2" и "С" в диапазоне площадей 800…1500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные в капитальных зданиях I и II групп капитальности(конструктивные системы КС-1 и КС-4), расположенные на удалении свыше 8 км от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Производственные помещения

Для проведения анализа использовались данные по производственным помещениям, расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 1000…2500 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 12 образцов.

Торговые помещения

Для проведения анализа использовались данные по торговым помещениям (магазинам), расположенным в капитальных зданиях I и II групп капитальности (конструктивные системы КС-1 и КС-4). в диапазоне площадей 400…800 кв. м. Подбирались объекты, расположенные на удалении свыше 8 км. от Центра при представительности сравниваемых выборок - свыше 15 образцов.

Загородные владения.

Для проведения анализа использовались данные по загородным владениям (двухуровневые кирпичные коттеджи) в диапазоне площадей 160…280 кв. м (участки площадью 8…14 соток), расположенные на удалении 25…40 км. от МКАД по южным направлениям при представительности сравниваемых выборок "парных продаж" - свыше 12 пар.

Для удобства пользования будем оперировать удельными стоимостями на единицу площади (долл./кв. м)

В табл.1 приведены средние данные по выборкам, а также соотношения средних стоимостей до и после ремонтов, разница в средних стоимостях, ориентировочные стоимости ремонтов (отделки) и соотношения разницы в стоимости ремонтов к ориентировочной стоимости ремонтов:

Таблица 1.

В табл.1 приведены данные по ориентировочной стоимости ремонтов. Эти стоимости определялись, исходя из следующих данных:

1). Стоимости ремонтов по оценке страховых фирм Москвы:

• Простой - 75 долл./кв. м.
• Улучшенный - 200 долл./кв. м.
• Евроремонт - 400 долл./кв. м.

Приведенные данные являются завышенными и не отражают четкой градации в видах ремонтов.

2). Стоимости ремонтов по данным строительных фирм Москвы (использованы в расчетах):

• Простой - 40…60 долл./кв. м.
• Улучшенный - 80…140 долл./кв. м.
• Евроремонт - 150…350 долл./кв. м.
• Высококачественный - 400…800 долл./кв. м. и выше (с применением натуральных материалов - дерево, камень…).

Из вышеприведенной табл.1 следует:

Наименьший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для производственных и офисных помещений (видимо новые владельцы стремятся всегда оборудовать офисные помещения под свой дизайн, а для производственных помещений относительная стоимость отделки - невысока) ;

Наибольший вклад в рыночную стоимость помещений вносит устранимый износ для загородных владений, при этом новая отделка существенно повышает рыночную стоимость объектов;

Вторичный рынок жилья (на примере 1-комнатных квартир в типовых панельных зданиях) показывает более высокую стоимость отделанных помещений;

В пределах точности расчетов вклад устранимых износов в рыночную стоимость помещений следует пропорционально учитывать для жилых, торговых помещений и загородных владений. Для офисных и производственных помещений вклад устранимых износов малосущественен (Учет "Устранимого Физ. Износа" следует вести с понижающими коэффициентами 0,2…0,35).

2. Определение вклада общего "Физического Износа" в рыночную стоимость объектов недвижимости

Методы расчета физического износа /1/:

• нормативные (для жилых зданий);
• стоимостные;
• метод срока жизни и т.д.

Нормативные методы основаны на использовании различных нормативных материалов. В качестве примера можно назвать "Правила оценки физического износа жилых зданий" (ВСН 53-86) Госстроя СССР.

Следует отметить (п.1.1 ВСН 53-86), что в этом случае "физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости".

Возникает вопрос: а как стоимость ремонтных затрат, отнесенная к восстановительной стоимости, связана с рыночной стоимостью объекта?

В основе стоимостных методов определения физического износа также лежит определение прямых затрат на проведение ремонтных мероприятий.

Опять возникает вопрос о связи стоимости ремонтных работ с рыночной стоимостью объекта.

В основе метода срока жизни лежат соотношения эффективного срока жизни конструкционных элементов здания ("короткоживущих" и "долгоживущих") или всего здания с их типичным сроком физической жизни.

Опять вопрос: как эти соотношения связаны с рыночной стоимостью объекта?

Рассмотрим "Методику определения аварийности строений" МГСН 301.03-97 (табл.3), где физические износы определены методом срока жизни:

Обратим внимание на "ветхое" состояние, при котором стоимость капремонта превышает восстановительную стоимость: затратный подход при этих условиях даст только стоимость ЗУ с отдельными улучшениями, а сравнительный покажет намного большую стоимость. Мы получим стоимостную разницу в подходах, возникшую из-за неправильного учета влияния износов.

Следует отметить, что в соответствии с МГСН 301.03-97 "Методика определения аварийности строений" п.1.5 "…аварийное состояние жилых домов или отдельной конструкции, износ которой влияет на прочность и устойчивость всего здания, может наступить при физическом износе более 70 % для каменных зданий и 65 % для деревянных домов…".

Общеизвестно, что затратный подход и сравнительный подход дают сходные величины стоимости для новых объектов недвижимости, если в затратном подходе правильно учтена прибыль предпринимателя (либо внешний износ) /6/.

Вероятно, по мере эксплуатации объектов правильный учет влияния различных видов износов также должен приводить к похожим результатам в затратном и рыночном подходах.

Вклад физического износа ориентировочно определялся по разнице в рыночной стоимости между новыми объектами и

объектами со средними сроками эксплуатации (износы порядка 30 % определены методом срока жизни);

объектами со сроками эксплуатации, приближенными к ветхому состоянию зданий (износы порядка 70 %). Для исключения влияния функциональных и внешних износов рыночная экстракция применялась для выборочных объектов, расположенных в ЮЗАО (квартиры) и ЮАО г. Москвы.

Ликвидационная стоимость "негодных" объектов определялась в соответствии с рекомендациями СН 436-72 "Примерные нормы выхода материалов, получаемых от разборки зданий при их сносе".

Квартиры подбирались в 5-ти этажных панельных домах (по ЮЗАО стоимость новых квартир принималась по данным сборника " Rway" № 97, стоимость "ветхих" квартир принималась по 5-этажным домам в районах "Новых Черемушек", намеченных под выселение). Представительность выборки - не менее 20 образцов.

Остальные типы объектов недвижимости (производственные, офисные, торговые помещения) подбирались по ЮАО с теми же условиями и представительностью выборок, как и для определения вклада "Устранимого Физ. Износа", за исключением "ветхих" объектов "под реконструкцию" (представительность выборок опускалась до 11…14 образцов ввиду малой базы поиска). Загородные владения подбирались, исходя из вышеприведенных условий. Подбор осуществлялся парами.

Таблица 2.

Из табл. 2 следует, что мы имеем дело с нелинейным характером зависимости рыночной стоимости объектов от физических износов.

Для примера приводятся графики снижения стоимости квартир и офисных помещений в зависимости от их износов, определенных методом срока жизни.

Для определения характера зависимости относительной стоимости от относительных износов анализировались данные нескольких работ. Например, в работе /5/ предлагалось делать скидку к стоимости пропорционально квадрату отношения времени, протекшего от начала существования объекта к предельному сроку службы.

Для аппроксимации зависимостей использовались формулы линейной и квадратично - линейной регрессии:

Устанавливалось наличие и вид зависимости между относительной стоимостью объектов (ОС) и относительным физическим износом (ОИ).

В табл. 3 приведены аппроксимирующие зависимости и коэффициенты корреляции.

Таблица 3.

Как видно из табл.3, наиболее приемлемые коэффициенты корреляции (0,93…0,97) получены при линейно - квадратичной аппроксимации зависимостей. Линейные зависимости имеют низкие коэффициенты корреляции (0,82…0,85) и отклоняются.

Статистически полученные линейно - квадратичные зависимости "ОС - ОИ" могут быть использованы при проведении расчетов влияния физических износов на рыночную стоимость объектов как в затратном, так и в сравнительном подходе (при корректировке аналогов).

3. Определение вклада функциональных износов в общую рыночную стоимость объектов недвижимости.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ /1/.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Возникает опять вопрос: как затраты на реконструкцию связаны с рыночной стоимостью объекта?

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно - планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.

Стоимость неустранимого функционального износа может быть определена двумя способами:

капитализацией потерь в арендной плате;

капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

При этом используется метод прямой рыночной экстракции, - поэтому прямая пропорциональность вклада неустранимого функционального износа в рыночную стоимость объектов не вызывает сомнений, за исключением вопроса о взаимовлиянии износов.

Влияние устранимого износа проверялось выборочно по следующим сопоставимым объектам:

Квартиры 3-комнатные (ЮАО) в типовых современных панельных домах (разница в отделке типа "улучшенная" и "евроотделка" при представительности выборок свыше 19 парных образцов. Расчетная разница в стоимости - около 120 долл./кв. м., - имеются различия до 98 долл./кв. м. (98/120 = 0,82 ).

Офисные помещения класса В2 и С (разница в системах кондиционирования, услуг "ресепшн" и охраны. Расчетная разница в стоимости - около 38 долл./кв. м., - имеется тенденция в небольших различиях до 21 долл./кв. м. (21/38 = 0,55 ) по средним значениям парных выборок (для ЮАО) при представительности выборок свыше 15 пар, но разница в стоимости находится в пределах точности измерений по выборкам;

Производственные помещения (разница в отделке под пищевое производство и непищевое производство. Расчетная разница в стоимости - около 41 долл./кв. м., - существенных различий в рыночной стоимости, превышающих точность измерений найти не удалось. Представительность парных выборок - свыше 12 пар;

Торговые помещения (разница в отделке под торговлю продуктами питания и промышленными товарами. Расчетная разница в стоимости - около 85 долл./кв. м., - имеется разница в стоимости до 62 долл./кв. м. (62/85 = 0,73 ) по средним значениям выборок (ЮАО) при представительности выборок свыше 14 пар.

На основании полученных данных построена табл. 4:

Таблица 4.

В целом отдельные выборочные данные показывают, что учет влияния устранимого функционального износа может производиться пропорционально определяемым затратам на его устранение с учетом понижающего коэффициента. В первом приближении с достаточной степенью достоверности этот коэффициент может быть принят около 0,75.

4. Определение взаимовлияния физических и функциональных износов.

Определение взаимовлияния износов проводилось методически следующим образом:

Вариант №1 (с учетом устранимого функционального износа):

Для объектов нового и близкого к новому строительству находилась разница в простой отделке и евроотделке (устранимый функциональный износ). Затем для аналогичных объектов, но имеющих достаточные степени физических износов, находилась разница в простой отделке и евроотделке. Влияние внешнего износа, по возможности, исключалось. Исходя из "формулы 1" разница в рыночной стоимости с учетом разноплановой отделки должна сохраняться. Исходя из "формулы 2" разница в рыночной стоимости должна уменьшаться (что характеризует взаимовлияние износов).

Исследовались рынки предложений на продажу квартир, офисных и торговых помещений. Использовался метод "парных продаж" (предложений на продажу).

Квартиры: относительные стоимости однокомнатных квартир анализировались по ЮЗАО г. Москвы. Исследовались новые квартиры и квартиры в районах "Новых Черемушек" (но на удалении от "Царского села").

Офисные помещения: Анализировались относительные стоимости помещений площадью 112…576 кв. м. по ЮАО г. Москвы в многоэтажных административно - офисных зданиях класса В2 (близкие к новым) и класса С (имеющие большие износы).

Торговые помещения: Анализировались относительные стоимости встроенных и встроенно-пристроенных в жилые дома помещений площадью256…1112 кв. м. по ЮАО г. Москвы для панельных (близкие к новым) и панельно-блочных (имеющие большие износы) зданий.

В табл.5 приведены средние результаты по сопоставительным выборкам.

Таблица 5.

Как видно из табл.5, для всех объектов имеется общая тенденция снижения разницы в стоимости отделки с ростом физических износов объектов. Имеет место явное взаимовлияние износов.

К сожалению, автору не удалось подобрать большую представительность выборок (время поиска аналогов априорно ограничивалось 3 месяцами в сезон весна-лето 2003 г. из-за сезонных колебаний стоимостей предложений) и полностью исключить влияние отдельных факторов на относительные стоимости при парном сопоставлении (особенно в части офисных помещений), поэтому можно пока говорить о тенденции взаимовлияния износов, или о большей доверительной вероятности при использовании "формулы 2".

Вариант № 2 (с учетом неустранимого функционального износа).

Исследовалось следующее предположение:

Для офисов в зданиях нового и близкого к новому строительству находилась разница в удельной стоимости площадей при их расположении в подвальной (полуподвальной) части здания и на первом этаже. Затем определялась эта же разница для офисных помещений в зданиях, имевших существенный (30…35 %) износ.

Таблица 6.

Как видно из табл.6, имеет место тенденция взаимовлияния износов.

ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:

1). Влияние физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости имеет сложный характер, при этом к настоящему времени нет практически отработанной теоретической модели описания влияния отдельных износов на рыночную стоимость объектов, а также их взаимовлияния.

2). Отмеченная в статье тенденция ко взаимовлиянию износов позволяет полагать, что наиболее вероятной для использования (при учете только физических и функциональных износов) является формула, учитывающая взаимовлияние износов (формула 2, приведенная в начале статьи).

3). В затратном подходе при использовании для расчетов физических износов "нормативного" метода и метода "срока жизни" целесообразно вводить поправки, учитывающие нелинейный характер связи износов с рыночной стоимостью объектов. Ориентировочные формулы для учета поправок рассчитаны для различных видов объектов недвижимости с использованием методов математической статистики и приведены в табл.3.

4). В сравнительном подходе при корректировке аналогов могут быть использованы ориентировочные формулы для учета поправок, приведенные в табл.3.

5). В статье приведены данные по влиянию физических и функциональных износов на рыночную стоимость объектов недвижимости, требующие углубленного изучения с учетом влияния прибыли предпринимателя и внешнего износа.

6). Правильный учет влияния физических и функциональных износов на стоимость объектов недвижимости будет способствовать получению более близких результатов по затратному и сравнительному подходам.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ:

1. Оценка недвижимости./Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., "Финансы и статистика",2002, - 495 с.

5. "Къ вопросу о скидкахъ на ветхость", Статистический отдел Ярославского губернского земства.1913 г., выпуск 91 (http://www.valmaster.ru/).

6. Яскевич Е.Е. Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости , http://www.appraiser.ru/ , 28.03.2003 г., сборник "RWay" № 97, 2003 г.

Общие понятия и терминология

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанному с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.

Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Классификация износа объектов недвижимости

Для каждого вида износа характерно его подразделение: устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.

При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта. Исходя из сути данных определений можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующих этот показатель:

Физическая жизнь здания (ФЖ) - определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) - это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) - определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой но сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) - определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта. Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ

Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуата-ционных качеств объекта под воздействием природно-климати-ческих факторов, а также жизнедеятельности человека.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР. Москва, 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

Fф = ,

где Fф - физический износ здания, (%);

Fi - физический износ i -гo конструктивного элемента (%);

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i -гo конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в %) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, - по их сметной стоимости.

Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

по причине своей «нормативности» изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

невозможность измерения функционального и внешнего износа;

субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

Стоимостной метод определения физического износа

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Описанная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:

И(%)=(ЭВ/ФЖ)(100 – (ЭВ/ОВ+ОСФЖ))/100, (1)

где И(%) - износ в процентах;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:

И(%) = (ХВ/ФЖ)/100 , (2)

где И(%) - износ в процентах;

ФЖ - типичный срок физической жизни.

Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О= ВС *(И/100),

где И - износ в процентах;

ВС - восстановительная стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие элементы - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ

Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-плани-ровочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый. Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней исходя из своего определения заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.

Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов,

недостатками, требующими замены или модернизации элементов,

сверхулучшениями.

К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

Неустранимый функциональный износ

Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего, экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

При этом в зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, так и капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректи рованные данные по сопоставимым аналогам При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

Внешний (экономический) износ

Внешний износ представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

капитализации потерь в арендной плате;

сравнительных продаж (парных продаж);

срока экономической жизни.

Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.

Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

Износ в оценке означает потерю полезности, а значит и стоимости объектом оценки по любой причине.

Выделяют два способа расчета износа:

Метод срока жизни;

Метод разбиения на виды износа.

6.3.1. Расчет износа методом срока жизни

Совокупный накопленный износ является функцией времени объ екта.

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и харак теризующие их оценочные показатели (см. рис. 6.2.)

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологи ческого возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хроно логического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты проведения оценки до окончания его экономической жизни (рис. 6.2).

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономи ческой жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (за мещения) здания.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = (ЭВ: ФЖ) 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] 100%, (6.4)

где И – износ, %;

ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

И = (ХВ: ФЖ) 100%, (6.5)

где И – износ, %;

ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы 6.5. также актуально при расчете процент ных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести ос мотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле 6.4.

Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здании целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = СВ (И: 100), (6.6)

где И – износ, %;

СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

Пример.

Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Дата проведения оценки – 1 апреля 2005 года.

Рассмотрим расчет износа для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов. В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с тех ническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет износа приведены в таблице.

Данный метод расчета износа применим для массовой оценки, при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при оценке предприятия (бизнеса).

Недостатком применения метода срока жизни для оценки накоп ленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физиче ской жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают раз личные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбие ния на виды износа.

Занятия Форекс - это замечательная для Тебя подготовиться к успешной работе на рынке Forex!

6.3.2. Расчет износа методом разбиения на виды износа

Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа .

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический). Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

Экспертный;

Нормативный (или бухгалтерский);

Стоимостной;

Метод расчета срока жизни здания.

Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определе ние процента износа всех конструктивных элементов здания или соору жения.

Пример.

В таблице 6.2 определен износ отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной практике применяется крайне ред ко.

Стоимостной метод заключается в определении затрат на вос становление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определя ется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

Условный пример расчета физического износа стоимостным мето дом приведен в табл. 6.4.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1. настоящего пособия.

К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).

Причины функционального износа:

Недостатки, требующие добавления элементов;

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Сверхулучшения.

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимо стным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стои мость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных ма териалов и оборудования при использовании их на других объектах (до рабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучше ний минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус лик видационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собст венник дома, приспосабливая его под себя, вносил какиелибо изме нения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адек ватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное исполь зование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

В таблице 6.5 приводится пример расчета функционального устра нимого износа.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является эко номическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

Капитализацией потерь в арендной плате;

Капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректиро ванные данные по сопоставимым аналогам.

При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод ин вестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов (табл. 6.6).

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемнопланировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капи тализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными ар хитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектаманалогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Пример определения величины функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат представлен в таблице 6.7.

Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обуслов ленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться изза позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

Метод капитализации потерь в арендной плате;

Метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;

Метод парных продаж;

Метод срока жизни.

Оценка внешнего износа методом капитализации потерь в аренд ной платы и методом капитализации избыточных эксплуатационных по терь производится аналогично расчету данными методами функцио нального износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные призна ками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вы званные признаками внешнего износа.

Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом. Подобный подход к расчету внешнего износа показан в табл. 6.8.

Пример. Необходимо оценить внешний износ, вызванный сниже нием инвестиционной привлекательности офисного здания по причине устройства в непосредственной близости от него вещевого или продовольственного рынка. Пусть на рынке недвижимости выявлена парная продажа объектов А и В аналогичного назначения. Стоимость земельного участка в данном районе составляет 30% общей стоимости типичной недвижимости.

В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнитель ного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

Причины сноса:

Необходимость перепланировки;

Расширение транспортных магистралей.

Следует учитывать техническое состояние сносимых зданий, что во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени.

Пример. Оценке подлежит здание, ранее выведанное из жилого фонда и ныне приспособленное на административные нужды. Здание находится в муниципальной собственности. Физический износ оцениваемого здания, по данным БТИ, на момент оценки составляет 40%. Техническое состояние здания, местоположение и развитая инфраструк тура говорят о достаточно высокой коммерческой привлекательности объекта со стороны потенциальных инвесторов. Однако согласно плану перепланировки по указанным выше причинам здание подлежит сносу по истечении пяти лет с момента оценки.

При осмотре объекта экспертом были определены следующие по казатели:

1) эффективный возраст оцениваемого здания – 30 лет;

2) оставшийся срок экономической жизни – 60 лет.

Процент накопленного износа без учета действия. внешнего фактора рассчитывается по формуле:

И = ЭВ: (ЭВ+ОСЭЖ)100 = (30:90) 100 = 33%.

Процент износа с учетом действия внешнего фактора:

И= (30 / 35) 100 = 86%.

Рассчитанный в данном случае накопленный износ в размере 86% обусловлен действием преимущественно внешнего фактора. Доля возможного учета остальных видов износа в этом результате чрезвычайно мала, что и позволяет считать полученный результат внешним износом. Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания ведет к снижению инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальному падению вероятной цены продажи. В таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором про сматривается какаялибо выгода от этого приобретения.

После расчета стоимости воспроизводства (стоимости замещения), а также накопленного износа определяют стоимость земельного участка и оцениваемого объекта недвижимости в целом. (т абл. 6.9).

Подходы и методы к оценке земельных участков рассматриваются в главе 7 данного учебного пособия.

Для повышения точности расчетных процедур как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа необходима ра зумная компиляция нескольких методик по расчету указанных показате лей.

Методы расчета стоимости земельных участков представлены в главе 7.