Может ли нерезидент РФ купить землю в России? Особенности покупки земли в России нерезидентом — как это провести правильно В каких странах земля является товаром.

Як завдяки ринку землі твоя бабуся може отримувати за свою землю в 10 разів більше, ніж зараз, чому в країну прийде більше інвестицій, будуть нові робочі місця, а казна отримає більше податків? І чому турбота про українців від тих, хто проти продажу землі, насправді є одним з найбільших обманів в історії України?

Україна — країна дурних заборон. У нас ще нещодавно не можна було просто взяти і купити акції "Еплу" або "Фейсбуку", необхідно було отримувати дозвіл від Нацбанку. Жінкам досі не можна бути машиністками метро або шахтарками, тому що хтось в уряді вважає, що це робота не для них. Тобто водити автобуси або трамваї жінкам можна, а метро вже не можна. Але все ж таки більшість дурних заборон зачіпають невелику кількість українців — швидше за все, у тебе ніколи не виникало бажання купити акції "Еплу" або водити поїзд метро.

Але прямо зараз в Україні вирішується доля заборони, яка стосується 7 мільйонів людей. Це заборона продавати та купувати землі сільськогосподарського призначення. А 7 мільйонів людей — це власники земельних паїв — городів або полів у селах.

Від того, яке рішення приймуть депутати, залежить не лише право вільно розпоряджатися своїм майном, а ще й те, чи прийде в Україну більше інвестицій, чи отримає бюджет більше податків, чи з"явиться більше робочих місць.

Що це взагалі за сільгоспземля і чому про неї говорять уже кілька років поспіль?

Це земля, на якій ведуть сільське господарство: вирощують рослини, випасають тварин, вирощують корм для них. Ще є земля для будівництва будинків, організації заповідників, вирощування лісу… Але в цій статті ми будемо говорити тільки про сільськогосподарську землю, тому що саме її не можна продавати. А чому про неї говорять — розповімо нижче.

Але якщо землю заборонили продавати, значить, так треба. Була ж якась причина?

У цієї заборони немає логічної причини. Формально депутати, коли приймали у 2001 році, вказали, що реалізують положення статей 13 і 14 . У цих статтях написано, що земля — це власність народу, держава її особливо охороняє. Але чому тоді вона так особливо охороняє тільки сільськогосподарські землі, що продовжує заборону з 2001 року вже 7 разів? А, наприклад, ліс не охороняє — його безконтрольно вирубують і вивозять на експорт.

У законі 2001 року депутати записали, що потрібно розробити окрему процедуру купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, але вже 2017 рік, а така процедура досі не затверджена, депутати тільки розглядатимуть відповідний закон, і ще невідомо, затвердять вони його чи ні. Чому чекали 16 років? Швидше за все, тому, що на цій темі легко спекулювати, легко залякати селян тим, що агрохолдинги та іноземці відберуть усю землю, зіпсують її, вивезуть український чорнозем до Європи, а нам залишать пустелю посеред Полтавщини. Політики — вони такі, у них завжди повинна бути в запасі безпрограшна тема, на якій можна показати, як вони піклуються про народ.

Але ж земля — це і правда надбання народу, як можна її продавати?

Надбання народу — це красивий фантик, в який загорнута гірка цукерка афери. Ти ж знаєш, що політики, коли хочуть щось від тебе приховати, використовують якомога більше гучних фраз. За ними незрозуміло, що політик хотів сказати, але звучить начебто красиво і розумно. Земля не може бути надбанням усього українського народу. Щоб це зрозуміти, потрібно згадати, звідки у твоїй бабусі взялася земля.

В СРСР уся земля належала державі. Селяни працювали в колгоспах. За це вони отримували земельні ділянки. Якщо людина ставала в опозицію до радянської влади, землю могли забрати. У 1991 році СРСР розвалився, колгоспи зникли, і в 90-х роках селяни отримали можливість приватизувати ці ділянки. Після приватизації вони офіційно перейшли у власність селян, і вже ніхто не міг їх забрати за опозиційні погляди.

Тобто сільськогосподарська земля належить вже не державі, а твоїй бабусі. І вона має право вільно розпоряджатися своїм майном: вирощувати там огірки, побудувати будинок, відкрити бібліотеку або продати. Але як раз продати її не можна — депутати заборонили.

Уяви, що тобі заборонили розпоряджатися квартирою, в якій ти живеш десятки років. Припустимо, Рада прийняла закон, який забороняє її комусь продавати, а дозволяє лише здавати в оренду. Це означає, що якщо у тебе немає бізнесу, який приносить мільйони, то ти ніколи не зможеш купити нову квартиру, а будеш змушений жити все життя в одній і тій самій, в будинку, який побудований ще в СРСР і давно аварійний.

Або ти купив машину, яку раптом заборонять продавати, і через 20 років будеш їздити на старій бензиновій руїні, коли інші будуть їздити на новеньких електрокарах.

Саме так відбувається із землею, яка є у твоїх батьків, бабусь і дідусів у селі — ділянки, на яких вони ведуть сільське господарство, не можна продавати. Навіть якщо твоїй бабусі вже не потрібно виділене десятки років тому поле або город занадто великий для однієї людини.

А що можна робити з цією землею?

Можна здати в оренду, обміняти на іншу ділянку або передати тобі у спадок.

А мені вона навіщо? Я живу у місті та в селі буваю раз на рік

Тим більше — якщо тобі триста років снилося те село, але землю після бабусиної смерті все ще буде заборонено продавати, невже тобі не буде шкода, що гарна ділянка з чорноземом заростає бур"яном?

Але ж заборона стосується тільки полів, до чого тут моя бабуся? У неї немає поля, є лише город

Сільськогосподарські землі — це дуже широке поняття. Згідно , до цієї категорії входить і поле на околиці села, і городик біля хати, і місце для випасу тварин. Є навіть таке екзотичне цільове призначення — для пропаганди передового досвіду ведення сільського господарства.

А багато земель, які не можна продавати?

71% усіх земель в Україні — сільськогосподарські.

65% з них — це паї, землі твоїх бабусі та дідуся, які вони приватизували в 90-ті роки.

Мабуть, в інших країнах теж є така заборона. Ми ж ідемо в ЄС, невже там по-іншому?

А зараз ти дуже сильно здивуєшся. Знаєш, що спільного в України, Північної Кореї, Венесуели, Таджикистану, Куби та Конго? Тільки в цих країнах заборонено продавати землю. Відмінна компанія для України — тоталітарна КНДР та жебрак Таджикистан.

У країнах ЄС таких заборон немає, в тому числі у постсоціалістичних Литві, Латвії чи Польщі.

Не розумію, чому всі так різко заговорили про те, що заборону треба зняти, ніби це принесе щось добре

А це дійсно принесе щось добре: збільшить вартість оренди, принесе інвестиції, нові робочі місця, поповнить бюджет.

Давай по порядку. Як відсутність заборони продавати землю впливає на вартість оренди? Адже здавати в оренду не заборонено

Оскільки землю твоєї бабусі не можна продавати, то і здати її в оренду за ринковою ціною вона не може — немає ринку. Адекватна ціна, в тому числі ціна оренди, може сформуватися тільки тоді, коли є відкритий ринок.

Тому перше, чого позбавляють нас прихильники заборони — ринкового доходу від землі, яка вже здається в оренду. Якщо поле твоєї бабусі орендує агрохолдинг, то при наявності ринку землі бабуся і далі могла б здавати його в оренду, але отримувати більше грошей, аніж зараз.

Ти напевно чув приказку про те, що в Україні хоч палицю в землю ткни, і вона почне плодоносити. І це правда — природа дала Україні третину світових запасів чорнозему — найбільш родючого грунту. Але ці унікальні чорноземи зараз здаються в оренду в 6 разів дешевше, ніж земля в Німеччині, та в 19 разів дешевше, ніж у Данії.

І як виросте вартість оренди, якщо заборону знімуть?

У 10 разів до 2024 року. Дивись: зараз твоя бабуся отримує 37 доларів на рік за гектар. Середній пай в Україні дорівнює 4 гектарам, тобто оренда 4 га коштує 148 доларів. Це 3,8 тисячі гривень на рік або 320 гривень на місяць.

Якщо знімуть заборону на продаж землі, то вже у 2018 році вона може отримувати 112 доларів за гектар замість 37, а у 2024 — 346 доларів. Це 1384 долари на рік за середній пай у 4 га — або 36 тисяч гривень. Разом виходить, що вже через кілька років твоя бабуся може на місяць отримувати 3 тисячі гривень замість нинішніх 320 гривень.

Українські політики вже 26 років шукають відповідь на питання, як зробити селян багатими. Відповідь проста: дозволити селянам заробляти на своєму майні не нещасні 320 гривень, а 3000 гривень — це істотна надбавка для села.

На графіках у цій статті є два стовпчики для кожного року, вони відповідають двом варіантам ринку: 1) іноземцям заборонено купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів; 2) іноземцям можна купувати землю, одному власнику можна купувати не більше 500 гектарів.

А чому Україна втрачає інвестицій?

Агробізнес в Україні розвинений добре, але міг би розвиватися ще краще. Тому що поки агрокомпанії орендують землю, вони не можуть бути впевнені в тому, що після закінчення терміну орендодавець погодиться продовжити договір. А раптом твоя бабуся не захоче? У агрокомпаній немає впевненості в майбутньому. А коли вони володіють землею, то розуміють, що її вже ніхто не забере. І будуть активніше інвестувати у своє майно. Крім того, зростуть інвестиції з-за кордону. За даними FAO і ЄБРР, необхідний обсяг щорічних інвестицій в АПК становить 4,2-5,2 мільярда доларів. Очікувані інвестиції після відкриття ринку цілком перекривають цю потребу.

Тому друге, чого позбавляють нас прихильники заборони — вкладень в агрокомпанії, що допоможуть їм стати ще кращими, а економіці — сильнішою.

А звідки візьмуться робочі місця? Ми ж говоримо просто про скасування заборони на продаж

Якщо будуть інвестиції, будуть і робочі місця. Не зважаючи на те, що в майбутньому все більше задач будуть виконувати роботи, буде рости попит на робочу силу для глибокої переробки продукції.

Третє, чого позбавляють нас прихильники заборони — висококваліфікованих фахівців, які будуть перетворювати дешеву сировину на дорогі готові продукти.

А чому виростуть доходи бюджету?

Логічний ланцюжок простий: компанії, які отримали інвестиції, будуть виробляти більше продукції, вона стане більш складною, а значить, і дорогою. Ці компанії будуть отримувати більше прибутку, тобто платити більше податків. Зростання зайнятості теж збільшить суму, яку відрахували працівники в бюджет. Якщо ринок запрацює вже з 2018 року, то за шість років, з 2018 по 2024, бюджет отримає додатково 1,2 мільярда доларів, якщо іноземцям заборонять купувати землю, і майже 2 мільярди, якщо дозволять.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — доходів бюджету, які потім можна витратити на інвестиції в нові заводи, дороги, освіту, медицину.

Чому виросте продуктивність праці?

У України — відмінні чорноземи, але врожайність така собі. Ми завойовуємо світові ринки завдяки великій кількості продукції, величезній площі країни та хорошій землі, а не завдяки технологіям. А уяви, скільки всього можна було б виростити та продати, якби врожайність була вищою. Саме це зможе забезпечити продаж землі, тому що інвестор приносить із собою не лише гроші, а й технології.

Четверте, чого позбавляють нас прихильники заборони — технологій, що поліпшать агробізнес.

Зростання доходів і податків — це добре, але ж всю землю скуплять іноземці. Це не варте того!

Хто сказав, що вони скуплять всю землю?

Про це говорять всі політики!

Так, ми бачили їхні заяви: , ... Тебе не бентежить, що про це говорять головні популісти країни? Ти ж пам"ятаєш, що ми писали вище — тему ринку землі вони використовують для того, щоб заробити собі популярність. Реальність буде іншою.

Дивись ще раз графік, який ми публікували вище: у країні 42,7 мільйона гектарів сільськогосподарської землі.

Нижче графік, який показує прогноз того, скільки землі буде куплено після скасування мораторію. Зверни увагу на масштаб цифр: земельний банк у нас обчислюється десятками мільйонів гектарів, а у прогнозі — щорічно максимум кілька мільйонів гектарів. Якось це не схоже на тотальну скупку землі українськими олігархами та жадібними іноземцями.

До того ж, сама Тимошенко, яка зараз проти продажу землі та каже, що все скуплять іноземці, у 2008 році подала . Вона пропонувала, щоб іноземці могли вільно купувати землю, в її законопроєкті не було лімітів для продажу одному покупцю, вона навіть пропонувала дозволити купувати землю іншим державам. Уяви, якби Росія після прийняття тимошенківського закону купила 60% території Криму (60% — частка сільгоспземель від загальної площі АРК).

А в передбачені обмеження: заборона для покупки землі іноземцями та іноземними компаніями, заборона для компанії володіти більш ніж третиною земель на території однієї громади, заборона фізособам володіти більш ніж 500 га землі.

Стоп, раніше Тимошенко хотіла дозволити іноземцям купувати землю в необмежених кількостях, а тепер проти того, щоб вони її купували?

Так. А що тебе дивує? В Україні політична позиція залежить від того, на якій посаді ти знаходишся і що вигідно говорити на даний момент. Уже в 2017 році , що подавала такий законопроєкт. Але сайт парламенту все пам"ятає.

Гаразд, повернемося до вашого графіку про обсяг продажу землі в майбутньому. На графіку можна намалювати все що завгодно

Ці сценарії засновані на досвіді Чехії, Угорщини, Польщі, Словаччини (вони заборонили продаж землі іноземцям), Естонії, Болгарії, Литви, Румунії (вони дозволили продавати землю іноземцям).

Добре, якщо тебе не переконують розрахунки аналітиків, давай використовувати голу логіку. Площа українських чорноземів . У якої компанії, навіть іноземної, вистачить грошей, щоб скупити всю Британію?

Також тобі потрібно знати, що зараз топ-100 найбільших агрокомпаній України обробляють 6,5 мільйона га землі — а всього в Україні 42,7 млн га сільгоспземлі.

Давай також згадаємо досвід інших країн, які вже провели таку реформу. В Естонії 60% землі досі знаходиться в оренді, а іноземцям продано 4,5%. За розрахунками аналітиків, в Україні у продаж потрапить від 2 до 10% землі, а ніяк не десятки мільйонів гектарів.

У нас одних тільки чорноземів як площа Британії??? WTF?

Так, і такий чудовий ресурс недооцінений, їм не можна нормально користуватися.

Давай уточнимо — зараз сільськогосподарська земля не продається взагалі? У моєї бабусі немає ніякої можливості продати свій городик, якщо вона хоче?

Насправді ринок землі в Україні фактично існує, незважаючи на законодавчу заборону, але він калічний. Це навіть не сірий, а чорний ринок. Ціна землі на чорному ринку — 700-1500 доларів за гектар. А там, де є чорний ринок, є обман, мафія та чорний нал.

Тобто землею маніпулюють злочинці?

Так, є схеми, які дозволяють "продати" ділянку, наприклад, створити фіктивний борг і відсудити у "боржника" землю, передати пай за договором довічного утримання, змінити цільове призначення ділянки, а потім її продати... Природно, доведеться заплатити хабара, тому що це способи обходу законодавчої заборони. В інтернеті багато . За даними Українського клубу аграрного бізнесу, у 2017 році становитиме 10 мільярдів гривень.

А скільки коштує земля під час продажу в країнах, де її можна продавати?

А є прогноз того, скільки земля буде коштувати в Україні, якщо її таки дозволять продавати?

Є. Якщо у 2018 році твоя бабуся змогла б продати гектар за 1202 долара, то в 2024 — за 2185 доларів. Якщо подивитися на досвід ЄС, в тому числі постсоціалістичних країн, які теж дозволяли продаж землі, то середньорічні темпи зростання вартості в країнах, які обмежили доступ для іноземців, дорівнював 32,5% на рік, а в країнах, що не обмежили — 208%.

Виходить, що мене обдурили, переконавши в тому, що землю не можна продавати?

Так, це обман довжиною в десятиліття. На тему земельної реформи українців ловлять вже 25 років — саме стільки вона триває і все ніяк не закінчиться. До цього лідером була Бразилія — там реформа тривала 23 роки, тепер Україна посіла перше місце. Заборона на продаж землі діє з 2001 року, хоча до 2001 фактично продавати було неможливо — тривало розпаювання земель — поділ їх між селянами. В результаті такої тривалої невизначеності , півтора мільйона з них старше 70 років. Це люди, які могли б отримати більше грошей за оренду. Невже твоїй бабусі будуть зайвими кілька тисяч гривень на місяць? Скільки пенсія у бабусі? Орієнтовно 1300 гривень, навряд чи більше. З урахуванням доходу від оренди вона отримує 1600 гривень на місяць. А через кілька років може отримувати щонайменше 4300 гривень: 3000 за середню ділянку в 4 гектари і 1300 — пенсія (якою буде пенсія через кілька років, ми не знаємо, тому порахували нинішній розмір, хоча вона точно буде рости). Запитай, скільки вона витрачає на ліки і чи хотіла б вона отримати таку надбавку. Або продати надлишок землі та отримати багато грошей відразу — і відкласти тобі на навчання.

За роки без ринку земельної реформи померло 1 мільйон людей, які не залишили спадкоємців або спадкоємці не оформили власність на себе, тому що процедура дорога. Тобто 1 мільйон ділянок перейшли на баланс сільрад, які використовують їх на свій розсуд (хоча належать вони спадкоємцям, але ті їх не використовують).

То що, скоро землю можна буде продавати?

Не факт. Законопроєкт про обіг землі сільгосппризначення, який дозволить її продавати, лежить у Раді з 2016 року. І ще недавно здавалося, що максимум через пару років ринок запрацює — не дивлячись на протести опозиції, його приймуть, тому що на цьому наполягав МВФ, а . Але днями стало відомо, що фонд на цьому більше не наполягає . Цілком можливо, що базіки, які морочили українцям голову 26 років, забалакають закон і благополучно його поховають, як до цього поховали приватизацію держкомпаній.

І що робити?

Необхідно зробити всього три кроки. По-перше, потрібно розуміти, для чого необхідний ринок землі. З цим, сподіваємось, вже розібралися, і тут тобі все зрозуміло: для того, щоб виросла вартість землі, щоб твоя бабуся отримувала за неї більше грошей, щоб агробізнес отримав більше інвестицій, агрокомпанії створили більше робочих місць, держава отримала більше податків.

Дякую, тепер дійсно стало зрозуміло

Дякуємо за увагу.

Випустили шосте видання інфографічного довідника “Агробізнес України”. Проста і зрозуміла інфографіка відповідає на всі складні питання, які у тебе були складні питання про сільське господарство і агробізнес. Завантаж його безкоштовно!

1 июля в Казахстане через аукцион продадут 1,7 млн га сельхозземель. Граждане Казахстана смогут купить эту землю в частную собственность, а иностранцы – только в аренду и не более чем на 25 лет. Но не всем это нравится: «земельный вопрос» буквально расколол страну на части…

Чтобы разобраться в том, к чему приведет реформирование земельных отношений, давайте посмотрим на те цифры, которые даются в печати, по телевидению и в Интернете, то есть посмотрим на мировой опыт формирования земельной собственности и особенности покупки земельных участков в других странах.

Быстро. Просто. Дешево

В большинстве стран мира иностранцам не надо строить хитроумные схемы или нарушать закон для того чтобы купить землю и работать на ней. Более того, самое простое, что можно приобрести в США – это земля. Чтобы купить частичку территории Соединенных Штатов, иностранному гражданину не потребуются никаких справок и страховок, только доллары. Причем сделать это можно и удаленно, не выезжая из страны проживания. Для этого достаточно связаться с опытным агентом по недвижимости, который находится в США. От покупателя потребуется только номер телефона, сканер и выход в Интернет для отправки подписанных бумаг. При этом риски в этой ситуации почти отсутствуют, ведь брокеры в стране не хотят лишаться собственной лицензии и работы, что произойдет при нарушении законодательства.

Также просто гражданам других стран можно купить земельные участки в Германии и Франции.

Правда, на сельхозугодья в большинстве развитых стран действуют некоторые ограничения.

Земельной политикой предусматриваются меры для того, чтобы не допустить сосредоточение в одних руках слишком больших земельных массивов

К примеру, в Германии максимальная площадь в частном пользовании должна быть от 400 до 500 га, в Польше – 300 га, в Венгрии – до 300 га, в Румынии – до 200 га. В Канаде иностранец может иметь в собственности не более 8 га сельскохозяйственных угодий.

Кроме того, очень часто необходимым условием для приобретения права аренды или права приобретения земельного участка в таких европейских странах как Германия, Финляндия, Нидерланды и Италия является требование, чтобы арендатор или покупатель был местным жителем. Впрочем, это не требование закона – это позиция граждан страны.

После того как Болгария вступила в Европейский союз, местные земельные угодья также перешли в свободный общеевропейский рынок. Стоимость земли там стала расти, больше всего (на 20%) поднялись цены на сельскохозугодья. И все же,

цены на землю в Болгарии самые доступные в Евросоюзе – от 1 евро за 1 квадратный метр

В связи с чем эксперты отмечают устойчивый спрос на землю со стороны европейских инвесторов.

Купить землю в этой стране может любой иностранец, для этого необходимо зарегистрировать фирму, на которую и будет оформлен участок.

Греческое законодательство также позволяет иностранцам приобретать местную землю. На стоимость сотки земли в этой стране больше всего влияет престижность места. Чем ближе к побережью, тем дороже. Так стоимость земли в районе небольших курортных городков начинается от 100 евро за квадратный метр и увеличивается с приближением к берегу моря: 200 евро за кв. м. в 500 метрах от берега, 500 евро – в 10-15 метрах от воды.

Земля на строгом контроле: ни пяди иностранцам

Несмотря на то, что в большинстве развитых стран мира земля уже давно является частной собственностью, есть и исключения. Израиль, Китай и Великобритания ни за какие деньги не продадут свои земли иностранным гражданам.

В Израиле вся земля не просто принадлежит государству – ее использование находится под строгим государственным контролем. Китай также не приемлет частную собственность в отношении собственной территории, придерживаясь государственной и коллективной. В Великобритании же вся земля формально принадлежит королевской семьей. Права на владение земельными участками свободно продаются королевским подданным, но ни в коем случае не иностранцам. Кроме того изменить целевое использование земельного участка в Соединенном Королевстве практически невозможно.

Еще в некоторых странах действует временное ограничение по продаже земель сельскохозяйственного назначения иностранцам: в Польше действует 12-летний мораторий на продажу таких земель, в Новой Зеландии разрешение на покупку или даже аренду иностранцами участка земли площадью более 2 га может предоставить только специальный трибунал по охране земли, решение которого требует детального обоснования.

Селифонова Светлана Юрьевна, аспирант Юридического института ФГОУ ВПО "Госуниверситет - учебно-научно-производственный комплекс".

Статья посвящена особенностям приобретения иностранными лицами прав на земельные участки, расположенные на приграничных территориях, с учетом положений Указа Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26.

Ключевые слова: земельный участок, собственность, иностранные лица, приграничные территории.

Interdiction for acquisition by foreign persons of the ground areas in frontier territories of the Russian Federation

S.Yu. Selifonova

Article is devoted features of acquisition by foreign persons of the rights to the ground areas located in frontier territories, taking into account positions of the Decree of the President of the Russian Federation from 1/9/2011 N 26.

Key words: the ground area, the property, foreign persons, frontier territories.

Проблема земельной правосубъектности лиц без гражданства, иностранных граждан и иностранных юридических лиц (далее - иностранных лиц) продолжает оставаться дискуссионной в российской земельно-правовой науке.

Первоначально в Законе РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" <1> было указано, что иностранным гражданам земельные участки в собственность не передаются (п. 3 ст. 4). То же самое ограничение для них было зафиксировано и в Законе РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" <2> (ст. 4). Конституция РСФСР 1978 г. (с последними изменениями и дополнениями, внесенными 10 декабря 1992 г.) об этом просто умалчивала, что было равносильно запрету права собственности на землю в России для иностранных лиц. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. <3> содержалось указание на то, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются (ст. 7). Закон РФ от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" <4> уже в своем названии ограничил право иностранных граждан на получение земельного участка в собственность. Таким образом, в законах, положивших начало земельным преобразованиям и установивших право частной собственности на землю, иностранные лица были лишены этого права.

<1> Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 327.
<2> Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. N 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. N 26. Ст. 324.
<3> Земельный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 25.04.1991 N 1103-1) // Ведомости СНД и ВС. 1991. N 22. Ст. 768.
<4> Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 1. Ст. 26.

Возможность иностранных лиц иметь земельный участок в собственности была получена путем использования приватизационного законодательства. Так, через приватизацию объектов государственной и муниципальной собственности, в которой российское законодательство не запрещало участвовать иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам, начался выкуп ими земельных участков под приватизируемыми объектами в собственность. Новый Земельный кодекс РФ 2001 г. окончательно решил данный вопрос. Теперь указанные категории граждан вправе получить земельный участок в собственность, однако их права на его получение носят по сравнению с гражданами Российской Федерации ограниченный характер <5>.

<5> Дылгыржапова Д.М. Участие иностранных лиц в процессе приватизации на приграничной территории // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 6.

Одним из основных ограничений прав иностранных лиц на земельные участки является установленный п. 3 ст. 15 ЗК РФ запрет на обладание ими на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных, установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами. Длительное время вопрос о том, что считать приграничными территориями, оставался открытым. Это могли быть территории всех субъектов РФ, имеющих выход к Государственной границе; территории приграничных муниципальных образований; полоса шириной в несколько километров вдоль Государственной границы.

Указом Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 <6> утвержден Перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками (далее - Указ N 26).

Эти ограничения распространяются на 380 муниципальных образований в 48 субъектах Российской Федерации, в том числе 38 муниципальных образований расположены в пяти областях Центрального федерального округа (далее - ЦФО).

В перечне обозначены территории 12 республик, семи краев, 24 областей, четырех автономий и города Санкт-Петербурга. Шире других регионов ЦФО в перечне представлена Брянская область - решение коснулось 13 ее районов. Часть из них примыкает к Украине, другая - к Белоруссии.

В соответствии с гражданским и земельным законодательством на приграничных территориях действуют ограничения, связанные с обеспечением безопасности страны. Причем это считается обычной практикой во всем мире. До сих пор в российских центральных периодических изданиях не было публикаций о каких-либо конфликтных ситуациях, связанных с приобретениями иностранными лицами земельных участков на приграничных территориях, хотя имеются опубликованные отдельные научные исследования по данному вопросу и представленная в системах "КонсультантПлюс" и "Гарант" незначительная судебно-арбитражная практика.

Вместе с тем озабоченность вызывает то, что приграничные земли активно скупались предприимчивыми гражданами, которые надеялись со временем обогатиться за счет перепродажи этих земель. Главы регионов не раз призывали руководителей районов к оформлению земель в муниципальную собственность, чтобы потом не приходилось их выкупать по спекулятивным ценам <7>.

<7> URL: http://www.rg.ru/2011/01/18/reg-roscentr/zemlia.html.

В список запрещенных попали целые города и практически все курорты. Так, в перечень попали все нефтегазовые кладовые Ямала, весь север алмазоносной Якутии и часть чукотских земель плюс приграничные районы северо-кавказских республик, не говоря уже о львиной части Калининградского эксклава.

Указ призван стабилизировать ситуацию, связанную с желанием иностранных лиц иметь в собственности землю. Вместе с тем вполне ожидаемым, на наш взгляд, является и недовольство приграничных соседей, а также самих иностранных лиц, желающих приобрести землю в собственность.

На сегодняшний день в прессе широко обсуждается данный Указ и последствия, которые он может оказать на экономическое состояние страны. Например , некоторые страны просят объяснить, какое влияние Указ N 26 окажет на иностранных лиц, владеющих землей на приграничных территориях, и как он повлияет на будущие сделки. В этой связи Министр иностранных дел Российской Федерации Сергей Лавров объяснил, что подписанный Президентом РФ указ не изменил ни одного действующего закона. "Указ Президента РФ Дмитрия Медведева о приграничных территориях, где иностранцам запрещено владеть землей на праве собственности, не вносит каких-либо изменений в действующее законодательство России и не противоречит международному праву. Эта норма действовала и действует с 2001 г., и Президент РФ лишь описал те территории, которые под эту норму подпадают. Мы исходим из того, что такого рода ограничения существуют и в ряде других стран, они не противоречат международному праву", - добавил Лавров <8>.

<8> URL: http://www.gazeta.ru/politics/2011/01/14_kz_3491226.shtml.

Отдельного внимания заслуживает вопрос об уже состоявшихся сделках, по которым переданы в собственность иностранным лицам земельные участки на территориях, попавших в "запретный" список. Приобретение иностранцами земель в приграничных территориях зачастую осуществляется путем совершения гражданско-правовых сделок или принятием наследства. В соответствии со ст. 238 ГК РФ если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. Если имущество не отчуждено в этот срок, то по заявлению органа государственной власти или местного самоуправления суд вынесет решение о принудительной продаже земельного участка с передачей бывшему собственнику вырученных средств либо о передаче имущества в государственную или муниципальную собственность с возмещением стоимости участка бывшему собственнику.

Также как вариант возможно рассматривать признание сделок по приобретению иностранными лицами недвижимости в приграничных зонах ничтожными. По словам первого зампредседателя Комитета Госдумы по безопасности Михаила Гришанкова, запрет на покупку иностранцами земель в приграничных районах России де-юре существует уже 10 лет: "Все эти годы на приграничных территориях нельзя было продавать иностранцам землю, а если так получилось, значит, кто-то из местных властей нарушил закон" <9>. Теперь в каждом конкретном случае предстоит разбираться отдельно, возможно, даже через суд. При этом если сделку признают ничтожной, то в соответствии со ст. 167 ГК РФ каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Впрочем, все сильно зависит от того, когда была приобретена земля. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Это значит, что иностранные лица, купившие землю три года назад и ранее, не смогут быть лишены своего права на нее даже в случае обращения заинтересованных лиц в суд.

<9> URL: http://www.gazetaprotestant.ru/index.php/issue_of_the_day/12971.

Анализ зарубежного законодательства показывает, что страны применяют разнообразные подходы к регулированию прав иностранных лиц на землю. Ограничение на покупку земли и вообще недвижимости иностранцами в приграничных районах - явление вполне нормальное, существующее во многих странах мира. Чаще всего зарубежные страны запрещают иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли. Такой запрет установлен в Турции, Венгрии, ряде провинций Канады и штатов США, в Марокко, Литве. Некоторые страны хотя и разрешили иностранцам покупать сельскохозяйственные угодья, но ввели ограничения.

Так, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15% земель каждого муниципалитета, в Бразилии - 25%, в Латвии - 50%. Другие страны пошли более простым путем - ввели полный запрет для иностранцев на покупку любых земель. Так поступили в Китае, Израиле, Эстонии, Румынии, Белоруссии, Албании, Вьетнаме, Таиланде, Индонезии.

В некоторых странах, например в Италии, Польше, ряде штатов США, Сальвадоре, предоставляют иностранцам конкретной страны права на землю при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам. Япония, Бразилия, Чехия разрешают приобретать землю только тем иностранцам, которые проживают в их стране постоянно (не менее 183 дней в году).

Большая группа стран использует установление запрещенных зон, в которых иностранные лица не могут приобретать землю. Так, в Мексике иностранцам не разрешено приобретать землю в 100-километровой приграничной зоне и 50-километровой прибрежной зоне (около 43% территории страны). Гватемала установила запрет в пределах 3 км от океана, 200 м от озер, 100 м от рек, 50 м от прудов. Аналогичные зоны есть в Перу, Хорватии, Испании, Италии, Финляндии, Боливии, Гондурасе, а в Греции они занимают 51% территории.

Необходимо отметить, что продажа приграничных земель в собственность - путь к их потере, поскольку приграничную территорию при определенных условиях можно присоединить к другому государству. Поэтому Указ Президента является очень своевременным регулятором таких отношений, способным укрепить не только безопасность государства, но и сохранить в целостности его приграничные территории.

Таким образом, Указ Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 не явился нововведением в российском земельном и гражданском праве, он лишь конкретизировал ст. 15 Земельного кодекса РФ с целью законодательного закрепления приграничных "запретных" территорий, для обеспечения не только безопасности страны, но и системного и планового развития экономики в целом.

Земля всегда была очень привлекательным объектом инвестирования. Она всегда на пике спроса, так как может гарантировать защиту Вашего капитала от инфляции. Со временем земельные участки начинают обладать все большей ликвидностью. К тому же у земли есть редкое качество - срок ее годности неограничен.

Купить земельный участок за границей можно с несколькими целями. Обычно земля приобретается под строительство дома для постоянного в нём проживания. Главный плюс такой покупки - значительная экономия средств. Также участок может пойти под сельскохозяйственное производство - на нем можно разбить виноградник или фруктовый сад.

Однако не во всех странах иностранцам позволено владеть землей либо разрешено со значительными ограничениями.

“Евразия недвижимость” разбирается с особенностями покупки и стоимостью земельных участков за границей.

Болгария

Вступление в Европейский союз включило местные земельные угодья в общеевропейский рынок. Стоимость земли здесь увеличивалась весь прошедший год на фоне общемирового снижения темпов роста. Выше всего поднялись цены на сельскохозяйственную землю - на 20%. Тем не менее, цены на землю в Болгарии самые доступные в Евросоюзе - от 1 евро за 1 квадратный метр. Возможно, поэтому эксперты отмечают устойчивый спрос со стороны европейских инвесторов.

При этом, есть одно “но”. Купить землю в Болгарии иностранец может, лишь зарегистрировав юридическое лицо, на которое и будет оформлен участок. Регистрация болгарского юридического лица потребует определенных затрат: финансовых - около 600 евро и временных - примерно в 1 месяц. Всю процедуру может провести по доверенности болгарский представитель иностранного покупателя. Договор купли-продажи земли в Болгарии аналогичен по своим положениям и процедуре заключения договору о покупки жилья. Единственное отличие - заключается он не на частное лицо, а на компанию.

Будущему покупателю также стоит знать, к какому типу земли относится выбранный участок. Если участок находится в так называемой “регуляции” , значит на нем не производится сельскохозяйственная деятельность, и он доступен для застройки. Если земля не входит в план застройки конкретного места либо используется в сельском хозяйстве - она находится не в регуляции. Чтобы построить на таком участке дом, необходимо получить разрешение муниципалитета.

Для строительства объекта на приобретенном участке также придется обратиться к местной администрации за разрешением. При этом неважно, находится земля в регуляции или нет. Недвижимое имущество, возведенное на участке, может быть оформлено на физическое лицо.

Греция

Греческое законодательство позволяет иностранцам приобретать местную землю как на физическое лицо, так и на фирму.

Подобно особенностям землепользования в Болгарии, участки также подразделяются на 2 типа. Первый тип земли - “икопедо” - обозначает участки в пределах населенного пункта. Максимальный размер такого земельного участка может составить 4000 кв. м.

Второй тип участков - “агротемахио” - обозначает расположение за пределами города или деревни. Другими словами, не входит в план официальной застройки населенного пункта. Возвести строение на такой земле возможно, если площадь участка составляет более 4000 кв. м.

В обоих случаях существует такое понятие как коэффициент застройки . Для икопедо его размер составляет 0,4–2,4. Приведем пример расчета допустимой площади застройки: при коэффициенте 0,4 и размере участка в 1000 кв. м. площадь дома составит 400 кв. м. Для агротемахио коэффициент зависит от площади участка. Для коммерческой недвижимости - офисов, магазинов, отелей - коэффициент составляет 0,2.

В Греции существует ряд территорий, строительство объектов на которых запрещено местным законодательством. Это места археологических раскопок, лесной массив, береговая линия и природные заповедники.

На стоимость квадратного метра земли в Греции влияет целый ряд факторов: престижность места, согласованная площадь застройки, наличие системы коммуникаций, близость или удаленность к населенным пунктам, плотность расположения объектов инфраструктуры, топографический особенности участка и др. Наиболее выигрышными преимуществами являются близость к побережью и наличие панорамного вида.

Стоимость земли в районе небольших курортных городков начинается от 100 евро за квадратный метр. Цены увеличиваются с приближением к берегу моря: 200 евро за кв. м. в 500 метрах от берега, 500 евро - в 10-15 метрах от воды.

Германия

Земельные участки в Германии доступны для свободного приобретения гражданами других стран. Местная земля, как и недвижимость, является надежным средством инвестирования, особенно это относится к туристическим регионам.

Особенным спросом со стороны иностранцев пользуются участки в маленьких городах и сельской местности. Здесь покупается земля под застройку, которая обходится заметно дешевле, нежели покупка готового объекта.

Приобретая участок покупатель должен убедиться в законности его застройки, а также согласовать проект с местной администрацией.

Цены за квадратный метр земли (с подведенными коммуникациями) варьируются от 100 до 800 евро, в зависимости от приближенности к крупным населенным пунктам и их статуса. Стоимость возведения жилья на участке составит 600-1500 евро за квадратный метр.

Дополнительными критериями оценки местной земли являются наличие поблизости инфраструктуры и крупных автомагистралей, а также особенности ландшафта.

"Евразия недвижимость"